Immobili

Fumi dalla pizzeria, è responsabile anche il locatore

Sul concetto di “normale tollerabilità” si sono espresse moltissime sentenze e relative consulenze tecniche

di Paolo Risotti

In caso di danni a un condominio a causa delle immissioni di fumi da parte di un ristorante o di una pizzeria la responsabilità non ricade solo sul conduttore ma anche sul locatore. È quanto dispone la Corte di cassazione (sezione II Civile) con la recente sentenza 28197 del 10 dicembre 2020 (relatore Aldo Carrato), che interviene su un problema comune a molti, regolato dall'articolo 844 del Codice civile; quest’ultimo stabilisce che non si possono impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni e i rumori provenienti da un bene immobile confinante con il nostro, a meno che essi non superino la normale tollerabilità.

Sul concetto di “normale tollerabilità” si sono espresse moltissime sentenze e relative consulenze tecniche. Se, poi, il bene immobile dal quale provengono le immissioni è condotto in locazione da un terzo, non è sempre facile individuare le responsabilità tra proprietario e inquilino.

La vicenda

Il Tribunale di Chiavari con la sentenza 692/2007 ha ritenuto responsabili sia la società Alfa, proprietaria dei muri di un ristorante-pizzeria, che la società Beta, sua inquilina, per i danni arrecati ad un condomino dalle immissioni provenienti dalla canna fumaria del forno e le ha condannate a pagare, in solido tra loro, circa 40mila euro a titolo di risarcimento danni.

Successivamente, la Corte d'Appello di Genova con la sentenza 1/2016 ha “assolto” da ogni responsabilità la società proprietaria dei locali, asserendo che i danni lamentati non potevano essere imputabili ad una sua condotta omissiva. Ogni responsabilità rimaneva perciò a carico della sola inquilina Beta, alla quale veniva addebitato il fatto di non avere impedito che la fuliggine raggiungesse la canna fumaria, non avendo essa provveduto a posizionare un apposito dispositivo filtrante, retrostante il forno.

La Cassazione ha ribaltato la situazione, considerando responsabile dei danni non solo il conduttore, ma anche il proprietario dei muri.

Secondo la Suprema corte, in tema di danni da cose in custodia, ai fini della responsabilità è sufficiente il rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo.

Pertanto, con riferimento alla locazione di un immobile, pur configurandosi normalmente l'obbligo di custodia del bene locato e la relativa responsabilità in capo all'inquilino, tuttavia rimane in capo al proprietario la responsabilità per i danni arrecati dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, delle quali egli conserva la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia ex articolo 2051 del Codice civile.

Poiché la canna fumaria, nella fattispecie, era collocata all'interno della struttura muraria, il proprietario dei locali avrebbe dovuto verificare se la sua inquilina avesse assolto al suo obbligo specifico di procedere alla relativa manutenzione, onde evitare la possibile propagazione delle illecite immissioni.

Il proprietario ha perciò l'obbligo di una diligente vigilanza sull'attività del suo inquilino.

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