Il CommentoCivile

Nuovo impianto di riscaldamento: nullo l’addebito se per ragioni tecniche è impossibile l'allaccio

La delibera assembleare che comunque pone a carico del condomino le relative spese non è valida

di Alessandro Maria Colombo

Il distacco dall'impianto centralizzato equivale a un mancato allaccio? Il tema del riscaldamento centralizzato è stato affrontato dalla sentenza n. 18131, depositata il 31 agosto 2020 dalla Corte di cassazione, Antonio Scarpa relatore. La risposta al quesito per i Supremi giudici è negativa. Ma andiamo con ordine nell'esame delle motivazioni..

La soluzione della recente giurisprudenza - Di regola - premette la Corte nella sentenza in esame - il condomino rimane obbligato a pagare le sole spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale (ad esempio, quelle per la sostituzione della caldaia), anche quando sia stato autorizzato a rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune, atteso che l'impianto centralizzato costituisce un accessorio di proprietà comune, al quale il predetto potrà comunque, in caso di ripensamento, riallacciare la propria unità immobiliare (Cassazione, sezione II, 29 marzo 2007 n. 7708; Cassazione, sezione II, 22 novembre 2016 n. 23756).
«Se, tuttavia», prosegue il ragionamento, «in seguito ad un intervento di sostituzione della caldaia dell'impianto termico centralizzato, il mancato allaccio di un singolo condomino non si intenda quale volontà unilaterale dello stesso di rinuncia o distacco, ma appaia quale conseguenza della impossibilità tecnica di fruizione del nuovo impianto condominiale a vantaggio di una unità immobiliare, restando impedito altresì un eventuale futuro riallaccio, deve ritenersi che tale condomino non sia più titolare di alcun diritto di comproprietà sull'impianto, e non debba perciò nemmeno più partecipare ad alcuna spesa ad esso relativa».
E ciò - mutuando l'espressione impiegata da Cassazione, sezione II, 27 novembre 2015 nel caso di un magazzino non servito dall'impianto di riscaldamento - perché in simili situazioni viene a mancare «la relazione di accessorietà che costituisce il fondamento» del diritto di condominio.

Le conseguenze sulle spese - La delibera assembleare che, in condizioni simili a quella sopra descritta, addebiti comunque le spese di riscaldamento ai condomini proprietari di locali cui non sia comune l'impianto centralizzato, né siano serviti da esso, è radicalmente nulla e quindi sottratta all'osservanza del termine di impugnazione previsto dall'articolo 1137 del Cc per le delibere condominiali solo annullabili.
In analoghi termini, ebbe a spiegare Cassazione, sezione II, 3 ottobre 2013 n. 22634 con riferimento all'ipotesi di sottotetti non raggiunti dall'impianto, «è nulla - e non soggetta, quindi, al termine di impugnazione di cui all'art. 1137 c.c. - la delibera assembleare che addebiti le spese di riscaldamento ai condomini proprietari di locali, cui non sia comune, né siano serviti dall'impianto di riscaldamento, trattandosi di delibera che inerisce ai diritti individuali di tali condomini e non alla mera determinazione quantitativa del riparto delle spese». Distonico rispetto a questi principi, quindi, il precedente di merito, non remoto, che aveva invece ritenuto legittima la delibera con la quale le spese relative alla sostituzione dell'impianto di riscaldamento erano state invece poste anche a carico dei box non serviti dall'impianto, ritenendo la decisione assembleare «fondata sul criterio di imputabilità delle spese in base alla comproprietà del bene, ai sensi dell'art. 1123, co. 1 c.c.», e ciò per effetto della mera menzione nel regolamento dell'impianto di riscaldamento quale bene comune, «e non su quello dell'utilità che, invece, può essere utilizzato solo per le spese ordinarie fatte per l'erogazione del servizio» (Tribunale di Roma, 21 settembre 2017, Condominioelocazione.it).
Per identità di ratio, secondo Cassazione, sezione II, 10 maggio 2012 n. 7182, è legittimo esonerare il condomino non solo dalle spese di esercizio, ma anche da quelle straordinarie e di conservazione dell'impianto termico, ove non sia più titolare di alcun diritto di comproprietà sullo stesso, «in quanto il riconosciuto dimensionamento della nuova caldaia [...] per le sole esigenze dei rimanenti condomini, esclude[va] alcuna possibilità di fruizione di tale impianto da parte dei medesimi, con conseguente impossibilità di eventuali futuri riallacci».

continua a leggere il commento di Guida al Diritto.