Amministrativo

Senza l’ok unanime non si possono alterare le facciate

La vicenda originava dall’impugnazione da parte di un condomino di un provvedimento del Comune

di Giuseppe Nuzzo

Necessario il consenso di tutti gli altri condomini affinché il singolo possa trasformare una finestra in balcone, se l’intervento altera la facciata condominiale. È il princìpio di diritto espresso dal Tar Campania – Napoli con la sentenza numero 5253 del 16 novembre 2020 .

La vicenda originava dall’impugnazione da parte di un condomino del provvedimento con cui il Comune aveva rilasciato ad un’altra condomina il permesso di costruire per i lavori di «riqualificazione del prospetto fronte strada con trasformazione di finestra in balcone». Secondo il ricorrente, il Comune non aveva acquisito il necessario consenso di tutti i condomini, quali portatori alla conservazione della struttura originaria del fabbricato. Il Tar ha accolto il ricorso, con motivazioni che si pongono a metà strada tra la normativa urbanistica e la disciplina condominiale. Per la giurisprudenza amministrativa, occorre il consenso del condominio (cioè il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio) quando uno dei condomini intenda realizzare (o sanare) opere che modifichino la facciata dell’edificio (Consiglio di Stato, 6529/2003).

Tale principio ha una portata generale. Si applica anche quando l’interessato ritenga che le innovazioni sulle parti comuni non avrebbero alcuna rilevanza estetica: salva la diversa espressa valutazione del condominio, non può l’autorità amministrativa (ovvero il giudice amministrativo, in sede di impugnazione delle sue determinazioni) considerare irrilevanti le innovazioni sotto il profilo estetico (Consiglio Stato, 26 giugno 2012, numero 3772; 10 marzo 2011, numero 1566).

In ambito privatistico, la Cassazione ha chiarito più volte che: «il decoro architettonico delle facciate costituisce bene comune dell’edificio e che pertanto ogni lavoro che su di esso sensibilmente incide, necessita dell’assenso dell’assemblea dei condomini, a prescindere dal giudizio sul risultato estetico dei lavori progettati» (Cassazione 398/2004). A questo punto, il Tar Napoli si sofferma su un altro, decisivo, aspetto problematico: ossia se il citato assenso possa condizionare il rilascio del titolo abilitativo..La sezione 6 del Tar campano ha già avuto modo di affrontare la questione ed ha chiarito che i lavori edilizi, da eseguirsi su parti indicate come comuni del fabbricato e comportanti opere non connesse all’uso normale della cosa comune, devono essere preceduti dal previo assenso dei comproprietari, situazione questa che impone al Comune di accertare l’esistenza del consenso alla realizzazione da parte di tutti i condomini e, quindi, un preciso obbligo di istruttoria (Tar Napoli, 10 marzo 2011, numero 1566).

Nella fattispecie il Comune non ha accertato che la condomina fosse pienamente legittimata alla realizzazione dell’opera edilizia. Secondo il Tar, il difetto di legittimazione risulta dal mancato accordo tra tutti i condomini, circostanza questa ben nota all’ amministrazione, anche in base alle osservazioni che il condominio aveva già formulato in sede di procedimento per il rilascio del titolo edilizio.Da qui la decisione di accogliere il ricorso, con conseguente annullamento del provvedimento edilizio rilasciato dal Comune.

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