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Legittima la clausola con cui l'appaltatore rinuncia al vincolo solidale fra condòmini

Per il tribunale di Napoli è valida la clausola di esclusione della solidarietà passiva tra condòmini inserita in un contratto d’appalto per lavori condominiali.<a uuid="" channel="" url="https://i2.res.24o.it/pdf2010/Editrice/ILSOLE24ORE/QUOTIDIANI_VERTICALI/Online/_Oggetti_Embedded/Documenti/2022/07/19/Trib.%20Napoli%2022.6.2022%20n.%206280%20(002).pdf" target=""/>

di Fulvio Pironti

È valida la clausola di esclusione della solidarietà passiva tra condòmini inserita in un contratto d’appalto per lavori condominiali. Lo afferma il Tribunale di Napoli con sentenza numero 6280 pubblicata il 22 giugno 2022.

Il caso

La vicenda trae origine da un decreto ingiuntivo ottenuto dall’impresa appaltatrice contro un condominio riguardo al corrispettivo per opere realizzate. Quest’ultimo ha spiegato opposizione sollevando il difetto di legittimazione passiva per aver previsto nel contratto di appalto la rinuncia al vincolo di solidarietà fra condòmini. Ha evidenziato, poi, che ogni pretesa andava azionata dalla appaltatrice nei confronti dei soli condòmini morosi i cui nominativi, peraltro, le erano stati forniti dall’amministratore. L’appaltatrice si costituiva contrastando l’eccepito difetto di legittimazione in quanto la clausola negoziale contenuta nel contratto d’appalto non si applicava nella fase di accertamento del credito, ma solo in quella esecutiva.

La decisione  

Il decidente partenopeo ha rammentato le Sezioni Unite (Cass. n. 9148/ 2008, n. 24832/ 2008) le quali chiarirono che in difetto di previsione normativa che sancisca il principio della solidarietà (in relazione a somma di denaro, quindi divisibile) la responsabilità dei condòmini è governata dal principio della parziarietà per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio vanno imputate ai condòmini soltanto in proporzione dei rispettivi millesimi. Tale principio si estende anche ai terzi per cui, conseguita la condanna del condominio, il creditore può escutere i singoli condòmini in ragione della quota di ognuno.

Nel caso di specie, tuttavia, era stata trasfusa nel contratto di appalto una clausola derogatrice contenente la rinuncia, da parte della impresa esecutrice, al vincolo della solidarietà passiva dei condòmini. L’espresso esonero impedisce il riconoscimento del vincolo solidale in relazione alle obbligazioni scaturenti dal contratto perfezionato con l’appaltatrice. L'esclusione della solidarietà non preclude al creditore la possibilità di agire per l'accertamento del credito nei confronti del condominio. Impedisce, però, l'azione per il pagamento nei confronti del condominio e dei condòmini adempienti.

Il giudicante ha ritenuto significativo l’esplicito riferimento alla solidarietà racchiuso nella clausola. L’impiego della dicitura «per patto espresso» rafforza il predicato «rinuncia» con riguardo al vincolo solidale. Inoltre, è inequivoca l’esclusione della possibilità di domandare il pagamento anche ai condòmini adempienti. L’interpretazione letterale ha indotto la curia partenopea ad escludere la permanenza della solidarietà dei condòmini riguardo al terzo contraente.

La tesi della convenuta, volta a sostenere che l’azione doveva essere incardinata nei confronti del condominio mentre la successiva, eventuale, esecuzione andava promossa contro i condòmini inadempienti, è stata ritenuta condivisibile dal decidente solo sul piano generale. Tuttavia, secondo il tribunale si è indotti a credere che una previsione in sede negoziale comportante l’esclusione del vincolo solidale valga anche in relazione alla fase ex ante. D’altronde, l’appaltatrice ha richiesto all’amministratore - mostrando piena consapevolezza della esclusione del vincolo - l’elenco dei morosi in uno ai rispettivi millesimi palesando di voler procedere individualmente.

In definitiva, il Tribunale di Napoli ha accolto l'eccezione del condominio rigettando la pretesa creditoria della appaltatrice in quanto il patto con cui aveva rinunciato alla solidarietà passiva era valido ed operante. Da cui l’impossibilità di accogliere l'azione di pagamento contro l’ente condominiale.

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