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Il regolamento contrattuale può vietare la detenzione dei cani in condominio

Lo ha deciso il Tribunale di Lecce con una sentenza del 15 settembre 2022

di Fulvio Pironti

L'articolo 1138, comma 5, c.c., secondo cui «le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici», non riguarda i regolamenti di natura contrattuale i quali legittimamente vietano la detenzione dei cani nei condomìni. E' l'importante principio reso dalla sentenza n. 2549 del Tribunale di Lecce pubblicata il 15 settembre 2022.

Il caso
L'interessante controversia nasce dalla impugnativa di una delibera assembleare avente ad oggetto l'individuazione di una area cortilizia condominiale per destinarla allo stazionamento dei cani. Il deliberato si pone in contrasto con la clausola regolamentare che vieta la detenzione di animali domestici nei condomìni ed è illegittimo perché adottato mediante assenso maggioritario. Il condominio, costituitosi, ha avversato la domanda attorea sostenendo la nullità del divieto regolamentare di possedere animali domestici.

La decisione
Il decidente leccese rammenta il principio giurisprudenziale (Cass. n. 13632/2010) per il quale ha natura contrattuale il regolamento di condominio che contempli disposizioni incidenti sui diritti dei condòmini o prescriva obblighi o limiti a loro carico. Sottolinea che nella fattispecie esaminata il regolamento, sottoscritto da tutti condòmini, ha valenza contrattuale sicché incide sui diritti e doveri dei condòmini comprimendo le sfere dominicali (tra cui il divieto di tenere animali domestici). L'abrogazione o la modifica necessita del consenso totalitario.
La riforma ha liberalizzato l'ingresso degli animali domestici in condominio. L'articolo 1138, comma 5, c.c., aggiunto con legge n. 220/2012 sancisce che i regolamenti di condominio non possono vietare ai condòmini la detenzione di animali domestici. Tuttavia, il Legislatore non ha considerato l'esistenza di due tipi di regolamenti, quello contrattuale (predisposto dal costruttore-venditore ed approvato da tutti i condòmini mediante richiamo nei rogiti) e assembleare (approvabile a maggioranza). La riprova che si tratti solo del regolamento assembleare si rinviene nel comma 3 il quale esige per la sua approvazione un quorum maggioritario.
Il tribunale leccese ha aderito all'orientamento prevalente volto a sostenere che l'articolo 1138 c.c. riguarda soltanto i regolamenti approvati dall'assemblea a maggioranza. E' chiaro che solo il regolamento sottoscritto da tutti i condòmini può validamente contenere il divieto di tenere animali domestici. Trattandosi di diritto disponibile, ogni acquirente rinuncia al diritto di tenere animali domestici nel proprio immobile. La delibera maggioritaria che destina il cortile ad area canina confligge con il divieto regolamentare. La conclusione cui pervengono i giudici si fonda sul riconoscimento della autonomia negoziale in capo ai condòmini. In definitiva, il tribunale ha annullato la delibera.

La giurisprudenza
L'indirizzo maggioritario ritiene valido il divieto di tenere cani in condominio quando è contenuto in un regolamento contrattuale. Per il Tribunale di Piacenza (n. 142/2020) il richiamo dell'articolo 1138 c.c. si riferisce solo ai regolamenti assembleari in quanto non contiene l'inciso «in nessun caso» presente, invece, nel comma 4. L'omissione esclude la deroga per qualunque tipo di regolamento. Nonostante la riforma, il regolamento contrattuale può impedire la detenzione degli animali domestici nei condomìni.
Gli Ermellini (Cass. n. 21307/2016) hanno chiarito che è possibile vietare la presenza di animali in condominio solo attraverso un regolamento contrattuale. Anche dopo la riforma sul condominio permane la validità della clausola contrattuale che vieta la detenzione dei cani negli appartamenti. In senso contrario, il Tribunale di Cagliari (n. 7170/2016) ritiene che le clausole (racchiuse in regolamenti di condominio contrattuali e assembleari) contrastanti con il divieto imposto dall'articolo 1138 c.c. siano viziate da nullità.

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