Immobili

Occupazione senza titolo, sul risarcimento le Sezioni Unite scelgono la via mediana: «danno presunto»

Per la Corte di cassazione, sentenza 33645 depositata oggi, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento

di Francesco Machina Grifeo

Le S.U. civili, al termine di una lunga ricostruzione dottrinaria e giurisprudenziale, risolvono la dibattuta questione se il danno da occupazione sine titulo di immobile costituisca danno in re ipsa. E lo fanno optando per una mediazione fra la teoria normativa del danno, emersa nella giurisprudenza della Seconda Sezione Civile, e quella della teoria causale, sostenuta dalla Terza Sezione Civile.

La Corte di cassazione, sentenza 33645 depositata oggi, ha così accolto parzialmente il ricorso di una Srl nei confronti di un condominio di Porto Rotondo che attraverso una serie di condotte, a suo dire integranti "turbativa", le aveva impedito di vendere, destinandole a parcheggi, determinate aree rimaste di sua proprietà, così determinando un pregiudizio e anche un mancato guadagno a causa della mancata percezione degli interessi sui corrispettivi che avrebbe ricevuto.

Per i giudici di legittimità il risarcimento del danno dunque è predicabile anche solo per via della perdita del godimento del bene. Mentre il danno subito può essere liquidato in via equitativa ed è agganciato come riferimento al canone locativo; il mancato guadagno invece è il pregiudizio patito qualora esso sia superiore al canone locativo o al prezzo di mercato.

Nella teoria causale del danno, spiega la Corte, il pregiudizio risarcibile non è dato dalla lesione della situazione giuridica, ma dal danno conseguenza derivato dall'evento di danno corrispondente alla lesione. L'indirizzo prevede che il danno conseguente all'impossessamento sine titulo, in quanto danno conseguenza, debba essere allegato e provato, anche a mezzo di presunzioni, per essere risarcito e non possa essere confuso con l'evento di danno rappresentato dalla mancata disponibilità dell'immobile a causa dell'abusiva occupazione.

La tesi del danno in re ipsa, invece, è quella debitrice della concezione normativa, elaborata dalla dottrina tedesca, secondo cui l'oggetto del danno coincide con il contenuto del diritto violato, da cui l'esistenza del pregiudizio per il sol fatto della violazione del diritto medesimo. Il danno è in re ipsa perché appunto immanente alla violazione del diritto. Questa tesi portata avanti dalla Seconda Sezione Civile ha prodotto tuttavia un più recente orientamento, ed è questo l'approdo delle Sezioni unite, secondo cui la locuzione "danno in re ipsa" va sostituita con quella di "danno normale" o "danno presunto", privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato.

In definitiva, riassume la Corte, la questione è, al fondo, se la violazione del contenuto del diritto, in quanto integrante essa stessa un danno risarcibile, sia suscettibile di tutela non solo reale ma anche risarcitoria. E per le Sezioni Unite la risposta è positiva, e va proprio nei termini emersi secondo la linea evolutiva della giurisprudenza della Seconda Sezione Civile, secondo cui la locuzione "danno in re ipsa" va sostituita con quella di "danno presunto" o "danno normale", privilegiando così la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato.

Le Sezioni unite hanno dunque affermato i seguenti principi di diritto: "Nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta".

"Se il danno da perdita subita, prosegue la Corte, di cui il proprietario chieda il risarcimento, non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato".

Mentre il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno "è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato".

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