Effetto caro bollette su negozi e bar in affitto: un set di rimedi contro il rischio di morosità

Caro energia e inflazione stanno mettendo in ginocchio imprese, artigiani e negozianti, già provati dalla pandemia e dai periodi di forzata interruzione della propria attività. E, mentre restano per ora inascoltate le richieste avanzate dalle associazioni di categoria di un credito d’imposta sui canoni di locazioni commerciale e del blocco degli aumenti Istat (si veda l’articolo a fianco), anche pagare in modo puntuale i canoni di locazione diventa un serio problema e il rischio morosità si trasforma in realtà concreta.

Nessuno mette più in dubbio che il “caro bollette” rappresenti oggi un evento di forza maggiore che sta imponendo a entrambe le parti, locatore e conduttore, la necessità di ragionare sulle sorti future del contratto, che presumibilmente – almeno nella maggior parte dei casi – non potrà proseguire alle medesime condizioni concordate prima dell’entrata in scena di questo imprevedibile fenomeno.

È da escludere, in primo luogo, che il conduttore possa unilateralmente decidere di sospendere il pagamento dei canoni di locazione, perché questo costituirebbe un vero e proprio arbitrio che indurrebbe il locatore ad assumere drastiche decisioni.

Quello che invece il conduttore può fare è, innanzitutto, chiedere al locatore di almeno prorogare la scadenza del pagamento senza addebito di interessi, oppure di individuare altre forme di dilazione del versamento dei canoni; una richiesta che trova peraltro buon supporto nell’articolo 1256 del Codice civile, trattandosi di una impossibilità (si spera) temporanea della prestazione dovuta a obiettivi impedimenti, tali da esonerare il debitore da ogni responsabilità sino a quando cesseranno.

Nulla vieta alle parti, peraltro, di concordare una proroga per un periodo di tempo limitato, decorso il quale dovrà essere versato quanto dovuto.

Pattuire quindi con il proprio locatore già da oggi una definitiva riduzione del corrispettivo della locazione non appare affatto fuori luogo, vuoi sino alla legale scadenza del contratto in corso, vuoi con la stipula di uno nuovo.

Anche in questo caso, la richiesta in tale direzione del conduttore trova valido fondamento nella legge, laddove l’articolo 1467 del Codice civile, venendo a ben vedere in soccorso del locatore, gli concede la possibilità di offrire migliori condizioni per mantenere in vita il contratto.

Non è certo ora consigliabile ai locatori di respingere le proposte “di soccorso” che provengono dai loro conduttori: oggi un immobile sfitto costa in termini di imposte e di spese condominiali, senza ignorare che, ottenutane la liberazione, non sarà poi così facile trovare un altro conduttore alle medesime originarie condizioni contrattuali.

Nemmeno da sottovalutare l’ipotesi per il conduttore di un immobile a uso diverso dall’abitazione di recedere dal contratto in ogni momento durante il corso del rapporto locatizio in presenza di gravi motivi che giustificano il recesso.

La legge tutela, dunque, l’ipotesi in cui interviene, da un lato, uno squilibrio tra le prestazioni, non previsto al momento della conclusione del contratto e, dall’altro, la riconducibilità di tale squilibrio a eventi straordinari e imprevedibili che non rientrano nell’ambito della normale alea contrattuale.