Immobili

Le morosità annuali non si impugnano separatamente

di Pier Paolo Bosso

Una recente ordinanza della Cassazione civile (la numero 20006/2020) si è occupata della questione, nel giudizio di opposizione (da parte di un condomino) al decreto ingiuntivo notificatogli dal condominio per chiedere il pagamento di contributi per spese condominiali, anche relative a gestioni precedenti all’ultima chiusa.

La forza della delibera

Una delibera condominiale di approvazione della spesa costituisce titolo di credito sufficiente del credito condominiale e legittima la concessione del decreto ingiuntivo da parte del giudice, che deve accogliere l’opposizione solo quando la delibera condominiale abbia perso la sua efficacia, per averne sospesa l’esecuzione il giudice dell’impugnazione proposta (in base all’articolo 1137 del Codice civile) o per avere annullato la delibera (Cassazione civile, sentenza 7741/2017).

Dall’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e del piano di riparto, con la maggioranza prevista dalla legge, discende l’insorgenza, e quindi anche la prova, dell’obbligo di ciascuno dei condòmini di contribuire alle spese per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni dell’edificio.

I doveri dell’amministtratore

Secondo il “principio di cassa”, i crediti vantati dal condominio verso un singolo condòmino vanno inseriti nel consuntivo relativo all’esercizio annuale nel quale sia avvenuto il loro accertamento (Cassazione civile, sentenza 15401/2014) e, una volta inseriti in tale rendiconto di un determinato esercizio annuale, i nominativi dei condòmini morosi nel pagamento delle quote condominiali ed i relativi importi da ciascuno dovuti, ove rimasti insoluti, devono essere riportati (come residui a debito) nei successivi anni di gestione, costituendo essi non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo del condominio, ma anche una permanente posta di debito di quei condòmini morosi nei confronti del condominio.

Come riportare il debito

Il rendiconto condominiale, per un principio di continuità, deve, cioè, partire dai dati di chiusura del consuntivo dell’anno precedente, riportandoli come debito (o eventualmente credito) in capo ai singoli condòmini debitori all’inizio della nuova gestione, e non ha senso invocare al riguardo il limite della durata annuale della gestione condominiale; l’amministratore può solo apportare al rendiconto impugnato le variazioni -eventualmente- imposte dal giudice e, quindi, modificare di conseguenza i dati di partenza del bilancio successivo.

Il rendiconto consuntivo per i successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali del singolo condòmino, riporti tutte le somme da questi dovute al condominio, comprese le morosità relative alle annualità precedenti, una volta approvato dall’assemblea, può solo essere impugnato ai sensi dell’articolo 1137 del codice civile, altrimenti diventa esso stesso idoneo titolo del credito complessivo del condominio nei confronti di quel condòmino, sia per le somme della gestione in corso che dei residui a debito delle gestioni precedenti.

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