Immobili, va valutato se il primo accordo è già un preliminare
Se la contrattazione per la compravendita di un immobile si snoda in due fasi e le parti si accordano per la stipula di un contratto preliminare dopo la conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve comunque verificare se tale accordo costituisca già, esso stesso, un contratto preliminare che consenta alle parti di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso (articolo 2932 del Codice civile). Lo ribadisce l’ordinanza 31188/2019 della Cassazione.
Il caso
La vicenda inizia nel 1999, quando un uomo avanzava a una Srl la proposta di acquisto di un appartamento. L’offerta era dichiarata irrevocabile sino al giorno della stipula del preliminare, il cui termine era fissato nel momento del ritiro della concessione edilizia. La proposta, che conteneva anche l’indicazione del prezzo della compravendita, era accettata dalla società. Tuttavia, l’immobile non veniva trasferito perché di proprietà di un terzo.
Il tribunale, a cui si era poi rivolto il proponente, affermava che le parti avevano concluso un contratto preliminare, di cui dichiarava la risoluzione per inadempimento della società. La Corte d’appello ribaltava il verdetto: escludeva che la proposta e l’accettazione avessero determinato la stipula di un preliminare, ritenendo che tra le parti fossero intercorse trattative, la cui interruzione poteva determinare solo una responsabilità precontrattuale. Secondo i giudici d’appello, infatti, si era in presenza di un «preliminare del preliminare, nullo per difetto di causa».
Il proponente ha quindi presentato ricorso in Cassazione, sostenendo che, con l’incontro di proposta e accettazione, si era perfezionato un preliminare di compravendita, giacché l’accordo conteneva tutti gli elementi essenziali del contratto: parti, oggetto, causa e prezzo.
La decisione
Nell’accogliere il ricorso, la Corte ricorda che la questione in esame è stata oggetto «di un vivace dibattito dottrinario e di un contrasto giurisprudenziale, sul quale si sono pronunciate le Sezioni unite» con la sentenza 4628/2015. Occorre muovere «dalla constatazione, desunta dalla pratica della contrattazione immobiliare», che le trattative si snodano in diverse fasi. Può però accadere che già nella prima fase si possano individuare gli elementi necessari e sufficienti per la costituzione di un vincolo contrattuale: ciò si verifica quando il primo accordo «contenga gli estremi del preliminare», e quindi si debbano solo vagliare «alcuni aspetti della regolamentazione» degli interessi delle parti. Le Sezioni unite non hanno sostenuto, in via generale, la validità del preliminare di un preliminare, ma hanno chiarito che il preliminare “aperto” è valido quando sia chiaro l’interesse delle parti «a una formazione progressiva del contratto».
Nel caso in esame, i giudici di merito non avevano valutato se, con lo scambio di proposta e accettazione, le parti volessero già vincolarsi reciprocamente, e cioè se l’atto contenesse gli elementi essenziali del preliminare, e dunque si fosse in presenza di un contratto «valido e suscettibile di conseguire gli effetti» previsti dall’articolo 2932 del Codice civile. La causa andrà quindi riassunta in Corte di appello, a cui è assegnato il compito di effettuare le valutazioni omesse dalla sentenza impugnata.
