L’assemblea non decide l’addebito dei danni
Accade spesso che l’assemblea condominiale “addebiti” al condomino le spese delle riparazioni necessarie per riparare danni alle parti comuni causati dal suo inquilino, ”addebito” che avviene solitamente con l’approvazione di rendiconto e relativo di riparto, spesso nella categoria delle cosiddette spese personali.
Una recente sentenza del Tribunale di Milano, la n.3332 del 3 aprile 2019, è intervenuta sul tema consolidando un principio importante: l’assemblea non ha il potere di autotutela, cioè di porre a carico del singolo condomino spese che hanno natura risarcitoria, senza che vi sia stato preventivamente un accertamento giudiziale della responsabilità dei danni o che la responsabilità sia riconosciuta dall’autore del danno.
Nel caso concreto non vi era alcuna prova che i danni lamentati fossero stati effettivamente causati da quel determinato conduttore; il che, evidentemente, superava ogni ulteriore questione. Ma vale la pena ricordare che, quand’anche tale prova vi fosse stata, la delibera sarebbe stata ugualmente invalida proprio in forza del principio della carenza di potere dell’assemblea in simili situazioni.
Ulteriore questione strettamente collegata che va ricordata è la sussistenza di una responsabilità del condomino locatore per il fatto del suo conduttore. È ipotizzabile una simile corresponsabilità solo nel caso in cui un regolamento contrattuale preveda una pattuizione per la quale il condomino è tenuto al risarcimento dei danni causati dal suo conduttore. In mancanza di una simile pattuizione, occorre rifarsi alle norme di carattere generale sulla responsabilità civile: se il danno deriva da un comportamento diretto del conduttore (per esempio rottura di lampadari nell’androne o danneggiamento delle scale durante un trasloco) il condomino può essere coinvolto solo se risulti un suo qualche obbligo di vigilanza – sempre che vi sia - sul comportamento del conduttore. Diverso è il danno derivante alla violazione dei doveri di custodia (tipico il caso delle infiltrazioni derivanti dalle conduttore di un appartamento locato): la responsabilità graverà sul locatore o sul conduttore a seconda di chi tra i due sia obbligato alla custodia di quel certo bene.
Tribunale di Milano – Sentenza 3332/ 2019
