Affitti brevi, il nodo delle comunicazioni alle Questure

Una delle discipline più rilevanti ma mal applicate nel mercato delle locazioni brevi è la normativa penale in materia di sicurezza pubblica. L’articolo 109 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza (regio decreto 773/31), pone due obblighi a carico degli esercenti di strutture ricettive e di chi loca un immobile per periodi inferiori ai 30 giorni: consentire l’accesso solo a chi ha idonei documenti di identità e comunicarne alla Questura, entro 24 ore dall’arrivo degli ospiti (6 ore per soggiorni di 24 ore o meno), le generalità.

È un obbligo apparentemente semplice, gestito in via telematica tramite il sistema del portale della Polizia di Stato «Alloggiati web». Ma è anche un obbligo che per i locatori risulta in parte ineseguibile e dunque spesso inevitabilmente violato. Tale violazione comporta conseguenze di natura penale: sono previsti l’arresto fino a tre mesi o l’ammenda fino a 206 euro.

La disposizione mira a offrire supporto alle forze dell’ordine nella loro attività di prevenzione e contrasto dei reati, ma non funziona correttamente con le locazioni. Per ragioni pratiche, innanzitutto, ma anche perché si pone in contrasto con i cardini del diritto civile in materia di locazione. È dubbia la legittimità dell’estensione ai locatori di questo obbligo, previsto all’origine solo per i gestori della ricettività turistica.

L’obbligo per le locazioni brevi deriva dall’articolo 19-bis del decreto legge 113/2018 che, discostandosi dalle norme sulle locazioni, ha disposto l’interpretazione autentica dell’articolo 109 del Tulps, che ha esteso gli obblighi dei gestori ai locatori. Una soluzione comprensibile, se applicata a quelle fattispecie di locazioni brevissime e ripetute, di uno o due giorni, vicine per modalità e intenti allo strumento ricettivo. Ma per una locazione di diverse settimane, ancorché inferiore al mese, la situazione è diversa.

Poniamo il caso di un appartamento concesso in locazione a un individuo che intende utilizzarlo per le vacanze estive della sua famiglia per qualche settimana in agosto. Prima di accogliere a dormire un qualsiasi ospite dovrebbe comunicare al locatore le sue generalità, indicare la data di arrivo e di partenza e inviargli copia dei documenti identificativi. Il locatore potrà consentire l’ingresso e comunicare i dati alla Questura.

Meccanismo farraginoso e in contrasto con i principi civilistici in materia di diritto di proprietà e della facoltà di offrire al conduttore il godimento esclusivo del bene.

I contratti standard su internet e le indicazioni dei portali semplificano la questione disattendendo la normativa: alcuni impegnano il locatore a dichiarare subito tutti gli ospiti, ingessando la situazione al momento iniziale, altri prevedono di indicare come conduttori tutta la famiglia, bambini compresi. Secondo Airbnb invece l’host dovrebbe registrare le generalità dei guest e comunicarle alla Questura tramite il portale alloggiati al momento del check-in, invece che all’arrivo dell’ospite nell’alloggio, come richiesto dalla norma. Necessario quindi l’intervento del legislatore che affronti e risolva questo ingestibile contrasto tra principi giuridici.