Supercondominio, anche tra i lottizzati vale il regolamento

Il regolamento del supercondominio rileva nei rapporti tra i soggetti che fanno parte un piano di lottizzazione. Questo il principio pronunciato dalla sentenza Cassazione Sezione II, 20 novembre 2019, numero 30246 (relatore Antonio Scarpa). Più in dettaglio, un regolamento di supercondominio, in ragione del suo carattere convenzionale e dell’accettazione da parte di tutti i soggetti mediante l’inclusione dello stesso negli atti di vendita degli immobili che lo compongono, vincola gli acquirenti originari e i successivi aventi causa e può anche restringere i poteri e le facoltà degli utenti, venendo a costituire una servitù reciproca sugli immobili.

Il contenzioso

La Cassazione è giunta a questa conclusione dopo un contenzioso su una lottizzazione di una zona turistica. All’atto stesso della lottizzazione, infatti, veniva costituito un supercondominio e creato un regolamento valido per tutti gli appartenenti. Ma la società responsabile dell’originaria lottizzazione aveva inserito una clausola con la quale si riservava alcuni diritti reali su una particella di terreno all’interno del supercondominio: la società vi avrebbe avuto diritto di superficie (e altri diritti ) se questa area fosse stata adibita a porto turistico.

La prescrizione

Dopo vent’anni di inattività, però, il supercondominio agiva in giudizio affermando come, ai sensi del regolamento stesso, il passaggio del tempo senza la costruzione del porto avesse fatto prescrivere i diritti reali minori costituiti dalla società sulla succitata particella. Inoltre, essendo intervenuta una normativa nazionale che aveva reso il territorio in oggetto una zona protetta, il progetto del porto turistico non avrebbe mai potuto essere realizzato. Il supercondominio chiedeva quindi al giudice la dichiarazione della piena proprietà dell’area.

Il regolamento «crea» proprietà

Dopo due vittorie per il supercondominio in Tribunale e Corte d’appello la vicenda approdava in Cassazione. Che confermava i giudizi precedenti affermandoche «il regolamento di condominio di contenuto convenzionale, predisposto dall’originario unico proprietario dell’intero edificio ed accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli appartamenti, e perciò espressione di autonomia negoziale, ben può attribuire la comproprietà di cose, non incluse tra quelle elencate nell’art. 1117 c.c., ai condòmini partecipanti al complesso indipendentemente dalla sussistenza di fatto del rapporto di strumentalità che determina la costituzione automatica del condominio edilizio (e dello stesso supercondominio)» (si veda la sentenza della Cassazione 29908/2018).

La Cassazione concludeva quindi che, essendo il regolamento suscettibile di modifica dei diritti degli acquirenti, questo fosse definibile come atto di liberalità tra le parti. E stabiliva come il trascorrere del tempo senza l’avveramento della condizione risolutiva della cessione dei terreni lottizzati al supercondominio aveva comportato, in applicazione del regolamento del supercondominio, l’acquisizione della piena proprietà dell’area da parte di quest’ultimo.