Le aste telematiche in prospettiva di uscita dalla crisi pandemica

I dati statistici inerenti l'andamento delle procedure esecutive immobiliari, negli anni successivi alle rilevanti riforme di cui al D.L. 83/2015 (conv. nella L. 132/15) ed alle successive normative attuative, confermano un netto miglioramento della produttività degli Uffici Giudiziari italiani.

Gli aspetti più rilevanti delle citate riforme riguardano l'introduzione delle aste telematiche (obbligatorie dal 11.4.18) e la possibilità di presentare offerte di acquisto anche per un prezzo inferiore a quello base (seppur entro il limite del 25% - L. 132/15).

Se il numero delle aste annuali ha mantenuto livelli tendenzialmente costanti (sempre sopra le 200.000: nel 2019 sono state 204.632, contro le 245.100 del 2018, le 234.340 del 2017, le 267.323 del 2016, le 225.891 del 2015 - Fonte dati - Astasy), è invece significatamene aumentato il numero delle aggiudicazioni.

Così, se nel 2016 delle 267.323 aste pubblicate ne erano risultate aggiudicate soltanto 32.000, negli anni seguenti vi è stato un netto incremento: le aggiudicazioni sono state 64.000 nel 2017 (su 234.340 aste), 70.785 nel 2018 (su 245.100 aste) e 89.913 nel 2019 (su 204.632 aste) - dati Astasy e Osservatorio T6. Le aggiudicazioni sono più che raddoppiate.

Nel 2019, l'indice dei fascicoli definiti rispetto a quelli iscritti ha attestato addirittura un saldo positivo di oltre il 100% - dati Osservatorio T6. Si è altresì ridotto il tempo medio di definizione dei processi esecutivi, attestandosi nel 2019 a 49 mesi (Fonte Osservatorio T6), rispetto ai 56 mesi riscontrati nel 2015.

Si è peraltro registrata una netta riduzione dei valori medi di aggiudicazione, attestandosi per gli immobili c.d. "granulari" ad € 65.077,00 nel 2019 contro i 115.000,00 € del 2017 (dati Astasy), con uno sconto medio tra valori periziati e valori di aggiudicazione intorno al 60%. E' vero che la positività del trend è stata favorita anche dalla contestuale ripresa del mercato immobiliare (e quindi anche di quello residenziale, che, nelle vendite forzate, rappresenta circa il 70% -dati del centro Studio Astasy srl-2017).

Dopo la crisi degli anni 2007/2013 (con un picco di negatività nel 2012: contrazione prezzi -10,2%, contrazione compravendite - 25,8% rispetto al 2011 - dati pubblicati da Idealista il 27.11.18), dal 2014, grazie agli apporti di liquidità della BCE, le transazioni immobiliari hanno ricominciato a salire, seppure i prezzi, almeno fino al 2018 (quando si è verificata una certa stabilizzazione) siano continuati invece a scendere.

Ma è innegabile anche che l'introduzione del portale delle vendite pubbliche e della nuova veste dematerializzata della vendita (telematica) hanno implementato la competitività, la trasparenza e la diffusione delle procedure, aprendo le frontiere a nuovi investitori.

Alcuni Tribunali (tra i quali, Milano - circolare di adeguamento delle vendite telematiche a seguito plenum del 20.2.18 / 20.3.18- e Sassari - circolare Ufficio Fallimenti 21.2.18) hanno deciso di favorire l'applicazione delle aste telematiche anche alle procedure concorsuali, ove allo stato non sono obbligatorie ex art. 107 L.F.

Attraverso la "messa in rete" dei beni in asta, le vendite sono divenute più competitive ed efficienti e sono state aperte a nuovi investitori; ne risultano tracciabili le attività collaterali (es. gestione delle visite), sono più funzionali in ottica statistica e così meno passibili di turbative.

La fase della sperimentazione delle aste telematiche (i Tribunali pilota della dematerializzazione sono stati Firenze e Brescia, ma anche Prato, Arezzo ed altri) aveva già evidenziato un +6% di offerenti fuori sede (vero Plus della digitalizzazione).

Nel contesto sopra descritto, si sono purtroppo abbattuti gli effetti della emergenza sanitaria pandemica scoppiata nel 2020, che hanno comportato una drastica riduzione del numero di aste.

Nel primo semestre 2020, le pubblicazioni delle esecuzioni immobiliari hanno registrato una diminuzione media del 40% circa rispetto al primo semestre 2019. In particolare (dati Centro Studi Astasy Analytics di NPLS_Re_Solutions), a settembre 2020 si sono svolte 13.032 aste, contro le 25111 del settembre 2019 (- 48%); nel luglio/settembre 2020 si sono svolte 19.162 aste, contro le 54.212 del luglio/settembre 2019 (-65%); il valore degli immobili all'asta nel luglio/settembre 2020 è stato di 2,7 miliardi, contro i 7,2 miliardi del luglio/settembre 2019 (-62%).

Il conseguente allungamento dei tempi medi di definizione delle procedure è stato stimato in 270 giorni al 31.10.2020 - dati Centro Studi Astasy Analytics di NPLS_Re_Solutions (dato destinato a crescere in conseguenza della proroga al 30.06.2021 delle misure sospensive in essere per le abitazioni principali ex art. 13 D.L. "milleproroghe" 31.12.20 n. 183).

Al ritardo negli incassi della Giustizia corrisponderà verosimilmente anche un aumento dello sconto medio tra i valori periziati e quelli di aggiudicazione, che il Centro Studi Astasy Analytics ha stimato possa arrivare ad un prospettico 68% e quindi una contrazione dei flussi di recupero ed un allungamento medio rilevante dei business plan dei creditori (tenuto presente che l'impatto delle misure sospensive predette incide grandemente sulle esecuzioni pendenti, atteso che pesano in gran parte su immobili residenziali -circa il 70%).
Secondo una stima del Centro Studi Astasy, sono 123.000 le aste immobiliari congelate nel 2020.

Per contrastare le inevitabili ricadute sui tempi di evasione delle procedure esecutive, è possibile, anche a norme invariate, accompagnare la fine dell'emergenza con l'adozione di alcune misure, quali, in primo luogo, l'applicazione di tempi minimi per la pubblicazione degli avvisi di vendita sul portale delle vendite pubbliche (ovvero i 45 giorni antecedenti la scadenza del termine per la presentazione delle offerte, come per la pubblicità sui siti internet e sui quotidiani ex art. 490 II e III c.p.c.).

Poi, potrebbero incentivarsi (come già hanno fatto i Tribunali di Milano e di Sassari) le aste telematiche anche nelle procedure concorsuali e fallimentari, per le quali non sono obbligatorie (l'art. 107 R.D. 267/42 consente ancora la c.d. vendita competitiva), ma dalle quali proviene il 25% circa dei beni in asta (dato in aumento nel 2019 -Fonte Report Aste - 2019 Astasy).

Si potrebbero, anche per tale via, conseguire tutti quei benefici, ben evidenziati e sintetizzati dal Tribunale di Milano nella citata circolare, in termini sia di accelerazione, che di maggiore efficienza ed efficacia degli esiti delle vendite forzate.