"Via Libera" da parte della Agenzia delle entrate alle operazioni di cartolarizzazione immobiliare

L'Agenzia delle Entrate ("Agenzia"), con la Risposta a Interpello n. 132 del 2 marzo 2021, ha commentato per la prima volta il regime fiscale applicabile alle operazioni di cartolarizzazione immobiliare di cui agli articoli 7, comma 1, lett. b-bis e 7.2, comma 1, della Legge 30 aprile 1999 n. 130 ("Legge 130").

1. Principali caratteristiche delle cartolarizzazioni immobiliari

La possibilità di realizzare operazioni di cartolarizzazione «immobiliare» (i.e. aventi - come sottostante dei titoli ABS - beni immobili e proventi generati dalla locazione o rivendita dei medesimi beni) è stata introdotta dalla Legge di Bilancio 2019 (Legge 30.12.2018, n. 145), tramite modifica alla Legge 130/99. Le relative previsioni sono state successivamente integrate con il Decreto Crescita (D.L. 30.04.2019, n. 34).

Fra le principali caratteristiche delle operazioni di cartolarizzazione immobiliare si può ricordare che:

(i)l e disposizioni della Legge 130 sulla cartolarizzazione di crediti si applicano, in quanto compatibili, anche alle operazioni di cartolarizzazione di beni immobili;

(ii) la SPV che effettua operazioni di cartolarizzazione immobiliare ("SPV" o "SPV Immobiliare") non può realizzare altre tipologie di cartolarizzazioni;

(iii) i beni ed i diritti destinati al soddisfacimento dei portatori dei titoli di cartolarizzazione, le somme derivanti in qualsiasi modo dai medesimi beni, nonché ogni altro diritto acquisito nell'ambito dell'operazione di cartolarizzazione immobiliare costituiscono patrimonio separato;

(iv) delle obbligazioni nei confronti dei portatori dei titoli e degli altri creditori dell'operazione, risponde esclusivamente il patrimonio separato

2. Il caso oggetto di Interpello

Nel caso sottoposto a interpello, l'istante, una SPV costituita ai sensi della Legge 130 e destinata a realizzare operazioni di cartolarizzazione immobiliare, si rendeva aggiudicataria di due impianti fotovoltaici, classificati nella categoria catastale D1 e considerati immobili strumentali ai fini fiscali.
L'acquisto degli impianti veniva finanziato tramite l'emissione di titoli ABS. La SPV rappresentava l'intenzione di: (i) sostenere gli investimenti necessari per rimettere in funzione gli impianti; (ii) locare gli impianti; (iii) valorizzare il proprio patrimonio anche tramite disinvestimento; (iv) utilizzare i flussi attivi, al netto delle spese della cartolarizzazione, per corrispondere ai sottoscrittori il rimborso del capitale e la remunerazione dei titoli.
In sede di risposta all'Interpello l'Agenzia forniva i seguenti chiarimenti.

3. La disciplina IRES, IRAP e IVA applicabile alla SPV.

Ai fini IRES, dato atto che la presenza del vincolo di destinazione del patrimonio segregato esclude a priori qualsiasi presupposto di possesso del reddito rilevante ai fini impositivi, l'Agenzia confermava l'applicazione alle SPV Immobiliari del regime tipico delle SPV di cartolarizzazione di crediti (circ. 8/E del 6 febbraio 2003).
Pertanto, nelle more dell'operazione di cartolarizzazione, i beni acquistati dalla SPV Immobiliare, i rapporti giuridici ad essa inerenti nonché i proventi derivanti dalla attività della medesima società non assumeranno rilevanza ai fini IRES. Solo l'eventuale risultato positivo di gestione del portafoglio cartolarizzato, che residui una volta soddisfatti i creditori dell'operazione, concorrerà alla formazione della base imponibile IRES della SPV.
Analogo trattamento è riconosciuto ai fini IRAP con la precisazione che, per il tributo in questione, vige comunque il principio di "presa diretta dal bilancio" delle voci considerate rilevanti ai fini impositivi.
Importanti precisazioni venivano fornite dalla Agenzia anche ai fini IVA:

(a) alle operazioni effettuate dalla SPV (i.e. locazione e, o compravendita di immobili strumentali) si applica la disciplina IVA tipica della attività immobiliare in questione ovverosia il regime di esenzione (IVA 0%) fatta salva l'opzione per l'assoggettamento ad IVA ordinaria;

(b) il regime di detraibilità dell'IVA assolta dalla SPV (a titolo esemplificativo sugli acquisti immobiliari) segue le regole ordinarie, ivi inclusa l'applicazione del pro-rata di detraibilità qualora la SPV eserciti anche attività che danno luogo ad operazioni esenti IVA.

4. La disciplina applicabile ai titoli di cartolarizzazione.

L'Agenzia confermava, anche sotto tale profilo, l'applicazione alle operazioni di cartolarizzazione immobiliare del favorevole regime di cui al d.lgs. 1° aprile 1996, n. 239, applicabile alle operazioni di cartolarizzazione di crediti.
Ne consegue, inter alia, che i sottoscrittori che si qualificano soggetti "lordisti" italiani o residenti in paesi esteri white list non subiranno l'aggravio di alcuna ritenuta e, o imposta sostitutiva (26%).

5. La disciplina applicabile alle cessioni immobiliari.

Infine, nella Risposta a Interpello l'Agenzia commentava il regime applicabile, ai fini delle imposte ipotecarie e catastali, agli atti di acquisto da parte della SPV Immobiliare di immobili strumentali di proprietà di una società veicolo d'appoggio (c.d. LeaseCo o ReoCo). Trattandosi di immobili rivenienti da contratti di locazione risolti per inadempienza dell'utilizzatore, l'Agenzia riconosceva l'applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.
Sebbene l'Agenzia si sia limitata a trattare il regime delle imposte ipotecarie e catastali applicabile alla fattispecie concreta sottoposta dall'istante e non abbia fornito ulteriori chiarimenti di carattere più generale, la mancata previsione di un regime "speciale" applicabile alle cessioni immobiliari effettuate in favore della SPV Immobiliare o dalla SPV Immobiliare fa ritenere che tali cessioni debbano soggiacere alle regole ordinarie tanto in materia di IVA quanto ai fini della imposte di registro, ipotecarie e catastali.

*a cura di Giovanni Leoni, of counsel, e Camillo Melotti Caccia, associate, di Orrick Italia

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