Lastrico solare: per l’infiltrazione rispondono tutti i condomini e il proprietario dell’ultimo piano

Considerata l'ampia portata concettuale della sentenza in commento, e, quindi, la vastità e profondità degli argomenti coinvolti dalle argomentazioni della recentissima pronuncia (ciò, quanto meno in astratto), allo stato è possibile svolgere solo alcune prime osservazioni, rimandando a una più meditata riflessione le analisi più dettagliate.

Le osservazioni sulla sentenza - In sede di commento, quindi, può dirsi che:
a) le sezioni Unite distinguono la responsabilità per danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico nel caso dell'addebito al titolare del diritto esclusivo rispetto a quello a carico del condominio, seppur tali “soggetti” sono poi conservati “appaiati” nell'attribuzione, appunto, di responsabilità;
b) il titolare del diritto esclusivo sul lastrico viene ritenuto responsabile in quanto mero “custode” del bene, circostanza “di fatto” che, da una parte, è certamente incontestabile, ma che, dall'altra, toglie valore a ogni considerazione sul suo “comportamento” visto che la giurisprudenza ha ripetutamente affermato, che tale responsabilità «ha natura oggettiva, in quanto si fonda sul mero rapporto di custodia, cioè sulla relazione intercorrente fra la cosa dannosa e colui il quale ha l'effettivo potere su di essa (come il proprietario, il possessore o anche il detentore) e non sulla presunzione di colpa, restando estraneo alla fattispecie il comportamento tenuto dal custode» (cfr., da ultimissimo, tribunale di Marsala 3 marzo 2016 n. 318; per una conferma si veda anche, sempre da ultime, tribunale di Bari 11 gennaio 2016 n. 71; tribunale di Livorno 1° luglio 2015, n. 917; Appello Lecce 22 aprile 2015 n. 277; tribunale di Milano 25 febbraio 2015 n. 2656; Cassazione 13 gennaio 2015, n. 295);
c) diversa è la qualificazione della responsabilità a carico del condominio che le sezioni Unite ravvisano nella fattispecie dell'articolo 2043 del codice civile e, quindi, nella classica ipotesi extracontrattuale/aquiliana, con la conseguenza che i requisiti per cui ciò avvenga devono esser individuati nell'antigiuridicità del fatto e/o della condotta (rectius, dell' “atto”), nella relativa imputabilità al predetto responsabile, e nel nesso di causalità tra detto fatto e il danno;
d) quanto all'antigiuridicità, nello specifico del danno da infiltrazioni provenienti dal lastrico, nel caso dell'addebito a carico del condominio, essa può ravvisarsi nell'“ingiustizia” consistente nella lesione del diritto assoluto di carattere patrimoniale spettante al condomino sottostante al lastrico e relativo all'integrità della porzione immobiliare di sua proprietà;
e) quanto all'imputabilità, esclusa la sussistenza del dolo (si veda l'articolo 2043 del codice civile) che, francamente, appare difficilmente configurabile per il condominio, il riferimento è alla fattispecie colposa che, richiamando l'articolo 43 del Cp (in assenza di una specifica definizione nel codice civile), si esprime in termini di un evento che si verifica a causa di negligenza, imprudenza o imperizia, ovvero per inosservanza di legge e/o regolamenti, sostanzialmente collegabile all'obbligo di manutenzione che grava su qualsiasi proprietario (quale dovere di conservare l'immobile). In tale prospettiva, occorre osservare che la responsabilità del condominio, proprio per la particolare natura della fattispecie (nella quale in precedenza all'evento dannoso non viene – nel concreto – posta in essere alcuna specifica condotta, essendo tale evento – le infiltrazioni – l'unico “fatto” percepibile) sfiora la qualificazione in termini di ipotesi “oggettiva” nella quale l'obbligo di risarcimento sorge, appunto, per il solo fatto del verificarsi del danno;
f) in tale contesto, inoltre, le sezioni Unite richiamano il disposto dell'articolo 2055 del codice civile («se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido») ritenuto applicabile anche a questo specifico tipo di responsabilità per danni, tuttavia solo con riferimento alla quota parte dei 2/3 attribuibile ai condomini che utilizzano il lastrico solare come copertura (esattamente, la sentenza afferma «nei limiti della quota imputabile al condominio»); tale limitazione evidenzia una certa criticità, non spiegandosi per quale maniera, invece, la solidarietà prevista da detta norma non debba coinvolgere anche il titolare esclusivo del diritto sul lastrico (che, nel rapporto col danneggiato, dovrebbe essere ritenuto responsabile per l'intero – nei confronti del danneggiato – insieme a tutti gli altri condomini).

La massima della sentenza 9449/2016

Corte di cassazione – Sezioni Unite civili – Sentenza 10 maggio 2016 n. 9449