Abbaino da condonare, non serve il consenso dell’assemblea

La richiesta di sanatoria per un abbaino (con abuso) creato nel tetto da un condomino non può essere respinta dal Comune perché mancante dell’assenso condominiale. È stato chiarito dal Tar Piemonte (Torino, sezione II), con la sentenza 686/2021, con cui è stato accolto il ricorso del condomino e annullata la nota dirigenziale.

Contestando la necessità dell’autorizzazione assembleare, il ricorrente ha sostenuto che il Comune non era legittimato a interferire nei rapporti privatistici. Inoltre, ha osservato che la creazione dell’abbaino, proprio perché rientrante nell’articolo 1102 del Codice civile, non era qualificabile come innovazione. Da tempo, infatti, la Cassazione sostiene che il condomino può realizzare un abbaino nel tetto sfruttando le facoltà dominicali previste dall’articolo 1102 del Codice civile, essendo destinato a illuminare e arieggiare il sottotetto.

L’opera non è innovativa

Il Tar piemontese rileva che, per quanto abusiva, la realizzazione di un abbaino nel tetto comune a servizio di un sottotetto di proprietà esclusiva per aerarlo e illuminarlo non costituisce opera innovativa, ma mera modificazione. Il combinato disposto degli articoli 1102, 1105 e 1122 del Codice civile, poi, consente al condomino la creazione di opere pertinenti alla sua proprietà esclusiva. Perciò è legittimato a domandare e ottenere l’autorizzazione comunale per eseguire l’intervento edilizio. Osserva, tuttavia, che non occorre la preventiva approvazione assembleare.

Opera a regola d’arte

Il Tar ha però precisato che l’opera deve essere realizzata a perfetta regola d’arte, non ledere la funzione di copertura del tetto e non comprimere l’esercizio dei diritti sul bene comune a sfavore dei restanti condòmini. Qualora risulti abusiva non richiederà comunque l’assenso assembleare in quanto non diminuisce l’uso della cosa comune.

A sostegno di questa linea il Tar richiama un precedente della Cassazione (sentenza 17099/2006) secondo il quale la creazione di un abbaino a servizio dell’unità immobiliare, costituendo soltanto una modifica, non necessita della previa approvazione assembleare. Tale principio non può essere disapplicato per la natura abusiva dell’opera. Quindi l’abbaino, seppure incidente su parte comune dell’edificio, riveste natura pertinenziale rispetto al sottotetto di proprietà esclusiva e non determina, per la sua consistenza, alcun decremento dell’utilizzo comune. Il preteso assenso assembleare del condominio richiesto dal Comune si connota quindi come illegittimo.