L'offerta dell'amministratore richiamata e acclusa alla delibera evita la nullità della nomina

L’allegazione del preventivo al verbale d’assemblea e l‘esplicito richiamo nella delibera di nomina permette ai condòmini di conoscere le attività gestorie che l’amministratore espleterà per il corrispettivo richiesto per cui non è ipotizzabile la violazione dell’articolo 14, comma 14, del codice civile. E’ l’importante precisazione resa dal Tribunale di Larino con sentenza del 6 febbraio 2023 n. 77.

           Il caso

           Un condomino ha impugnato la delibera assembleare dinnanzi al tribunale larinese con cui è stato nominato l’amministratore deducendone l’illegittimità per l’omessa indicazione del compenso dettagliato spettante all’amministratore. Ha soggiunto che l’invalidità si riverbera sui successivi atti determinandone la nullità. Perciò ha chiesto l’annullamento e/o la dichiarazione di nullità.

           La decisione

           Il decidente riconduce la lagnanza all’articolo 1129, comma 14, del Cc in forza del quale «l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina…, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta». Rileva, poi, che al verbale d’assemblea è stata acclusa e richiamata l’offerta economica della designata società di amministrazione. Il preventivo riporta analiticamente le distinte voci componenti il compenso gestionale. Invero, l’allegazione della offerta economica e il richiamo della stessa contenuto nella delibera sono idonei a consentire ai condòmini la conoscenza e le mansioni che l’amministratore andrà ad espletare al fine di conseguire il corrispettivo richiesto. Perciò non ha ipotizzato alcuna violazione.

           Tale soluzione è conforme al recente orientamento giurisprudenziale (Cassazione n. 12927/2022) secondo cui «agli effetti dell’art. 1129, comma 14, c.c., il quale prevede la nullità testuale della nomina dell’amministratore di condominio ove non sia specificato l’importo dovuto a titolo di compenso, per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall’assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto». Il Legislatore ha ritenuto essenziale per la validità della nomina il requisito dello specifico dettaglio dei distinti emolumenti. Tuttavia, è possibile conservare la validità della delibera di nomina qualora venga verbalizzata l'approvazione delle voci di compenso indicate nell'offerta che si accluderà.

           E’ indubitabile che l’onere probatorio ricada sull’opponente. Il verbale d’assemblea offre la prova presuntiva dei fatti che attesta essersi verificati (nel caso di specie, richiamo e allegazione del preventivo) per cui compete al condomino contestare la veridicità del deliberato. Essendo rimasto indimostrato l’impalcato difensivo tratteggiato dall’impugnante, ne è seguìta la reiezione della domanda.

           Conclusioni                                                                        

           Il nominato amministratore rischia di vanificare l’impegno professionale profuso in quanto i condòmini potrebbero, in assenza di specifica, legittimamente rifiutarsi di corrispondergli il compenso. Si aggiunga l’elevato rischio di rendere nulli e inutilizzabili i successivi atti succedutisi nel corso dell’esercizio (convocazioni, bilancio preventivo, rendiconto, contratti, azioni monitorie, etc.). Si suggerisce di usare massima attenzione in sede di nomina per non incorrere nel grave e insanabile vizio di nullità. Inoltre, è opportuno diramare a tutti i condòmini, successivamente alla nomina, un documento ricognitivo attestante l’accettazione del mandato ad amministrare corredato della specifica analitica con le voci di compenso.