Spetta all’amministratore accertare l’effettivo condomino

Quando si acquisisce la qualità di condomino, per avere in genere acquistato la proprietà di un locale dell’edificio, va comunicato all’amministratore. E se questo non succede? L’amministratore deve effettuare dei controlli prima di inviare l’avviso di convocazione assembleare per la validità della riunione e dei conseguenti deliberati assunti?

La risposta affermativa è contenuta nella ordinanza di Cassazione 10824/2023 (depositata il 24 aprile) che, consolidando un principio già noto, aggiunge però che l’obbligo dell’amministratore deve ritenersi indipendente dalla avvenuta comunicazione della vicenda traslativa che ha portato il nuovo condomino ad acquisire tale qualità.

A rivolgersi ai giudici di legittimità era stato un condomino non convocato che chiedeva di annullare la delibera assunta nell’assemblea a cui era stato chiamato a partecipare erroneamente il precedente proprietario del suo alloggio. Delibera valida però, secondo i giudici di primo e secondo grado, perché «[l]’obbligo di avvisare tutti i condòmini ai fini di una valida costituzione dell’assemblea, alla stregua dell’articolo 1136 comma 6 Codice civile, deve ritenersi adempiuto quando risultino convocati tutti i condòmini noti all’amministratore ed individuati nel registro anagrafico condominiale». In sostanza sarebbe spettato al condomino attore comunicare il subentro, l’amministratore aveva correttamente convocato chi a lui risultava condomino.

Nell’invalidare invece la delibera, la Cassazione chiarisce un aspetto importante: l’amministratore, sebbene non avvertito dell’atto traslativo tra vecchio e nuovo proprietario, sapeva del passaggio di proprietà, avvenuto un anno prima dell’assemblea in questione.

La prova era fornita dal fatto che nel verbale dell’assemblea era nominato il condomino attore, non il suo dante causa. Va allora enunciato il seguente principio: «all’assemblea condominiale deve essere convocato l’effettivo titolare del diritto di proprietà dell’unità immobiliare, indipendentemente dalla avvenuta comunicazione all’amministratore della eventuale vicenda traslativa ad essa relativa, non incidendo la disciplina in ordine alla tenuta del registro di anagrafe condominiale, di cui all’articolo 1130, numero 6), Codice civile, e all’obbligo solidale per il pagamento dei contributi in caso di cessione dei diritti, di cui all’articolo 63, comma 5, disposizioni attuative, sull’acquisizione dello status di condomino e sulle conseguenti legittimazioni».