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Posti auto in condominio, assegnazione definitiva solo con l'unanimità

di Francesco Machina Grifeo

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Tratto da Plusplus24 e Smart24

Lo ha chiarito la Corte di cassazione, con la sentenza n. 9069 depositata oggi, accogliendo il ricorso del proprietario di una attività commerciale

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L'assemblea di condominio, come del resto il Regolamento dell'edificio, non possono prevedere l'attribuzione definitiva a singoli appartamenti dei posti auto nel cortile, tagliando fuori i negozi presenti nello stabile. Lo ha chiarito la Corte di cassazione, con la sentenza n. 9069 depositata oggi, accogliendo, con rinvio, il ricorso del proprietario di una attività commerciale.

La II Sezione civile ha poi affermato sul punto un importante principio di diritto:"Né il regolamento di condominio in senso proprio, né una deliberazione organizzativa approvata dall'assemblea possono validamente disporre, come avvenuto nella specie, l'assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini - nella specie, i soli proprietari degli appartamenti, con esclusione dei proprietari dei locali commerciali - di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura". E ciò, prosegue la Cassazione, "in quanto tale assegnazione parziale, da un lato, sottrae ad alcuni condomini l'utilizzazione del bene a tutti comune, ex art. 1117 c.c., e, dall'altro, crea i presupposti per l'acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune "animo domini", della relativa proprietà a titolo di usucapione, attraverso l'esercizio del possesso esclusivo dell'area".

Il caso - Con due diverse delibere, approvate nel maggio 2004 e nel giugno 2005, l'assemblea di un condominio di Roseto degli Abruzzi aveva stabilito l'assegnazione "individuale e nominativa dei posti auto …, alla stregua del regolamento condominiale, in favore dei soli trentacinque condòmini proprietari delle unità abitative dell'edificio, escludendo pertanto dal godimento dell'area i condòmini proprietari dei locali commerciali". Contro questa decisione aveva proposto ricorso un negoziante. In primo grado il Tribunale di Teramo non gli riconobbe neppure la legittimazione attiva, in quanto l'articolo 5 del Regolamento recitava che i condomini avrebbero potuto parcheggiare le proprie autovetture nel "cortile del fabbricato, nell'ordine e nella posizione che saranno deliberate dall'assemblea uno per appartamento". In appello, la Corte territoriale ne riconobbe la legittimazione ma bocciò il ricorso ritenendo che l'assemblea, in esecuzione del regolamento condominiale, avesse soltanto disciplinato la ripartizione dello spazio, senza incidere sul diritto di condominio degli altri partecipanti.

La motivazione - La Cassazione ricorda che all'assemblea è consentito "individuare all'interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, ovvero …prevedere il godimento turnario del bene". Tale delibera, tuttavia, "mantiene un valore meramente organizzativo delle modalità d'uso delle cose comuni, senza menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse".

In assenza dell'unanimità, infatti, la regolamentazione "deve comunque seguire il principio della parità di godimento". Non si può dunque prevedere "la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, né trasformare l'originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell'edificio all'uso o al godimento anche di un singolo condomino, né addirittura procedere alla divisione del bene comune con l'attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l'espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini".

Ha errato dunque la Corte d'appello di L'Aquila nell'affermare che l'assemblea "avesse validamente ripartito lo spazio da assegnare ai condomini titolari di appartamento, senza incidere sul diritto di condominio degli altri partecipanti".

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