Il procedimento di mediazione nelle controversie condominiali

MEDIAZIONE OBBLIGATORIA E CONDOMINIO

Il "condominio" rientra nell'elenco di materie per le quali, ai sensi dell'art. 5, comma 1-bis, del D.lgs. n. 28 del 2010, il legislatore, in caso di controversia, richiede il previo obbligatorio esperimento del tentativo di mediazione quale condizione di procedibilità della relativa domanda giudiziale.

Nell'ambito dei rapporti condominiali, infatti, la coesistenza forzosa dei comproprietari è apparsa al legislatore particolarmente idonea alla ricerca di soluzioni facilitative in grado di riavviare in ogni caso la convivenza condominiale al di là della decisione del singolo affare.

DISCIPLINA APPLICABILE

La previsione dettata dal citato D.lgs. n. 28 del 2010 deve raccordarsi con la specifica disciplina dettata dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, recante la riforma dell'istituto condominiale, ed il cui art. 25 ha introdotto il nuovo art. 71-quater disp. att. cod. civ. Tale norma specifica, al comma 1, che "per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice ".

Dal raccordo esegetico tra le due disposizioni legislative si evince che, mentre sono soggette al procedimento di mediazione le liti tra Condominio e condomini e quelle tra quest'ultimi ed amministratore, ne restano invece escluse le controversie in cui il Condominio venga a contrapporsi ad un soggetto terzo (si pensi, ad esempio, all'appaltatore nel quadro di una lite insorta a seguito della stipulazione di un appalto di lavori condominiali).

Le controversie relative alla riscossione dei contributi dovuti dai singoli condomini, pur ricadendo indubbiamente le stesse nella materia condominiale, restano tuttavia sottratte alla condizione di procedibilità in quanto la relativa pretesa è azionabile con il procedimento monitorio, per il quale la predetta condizione, per espressa previsione legale, si affievolisce, operando soltanto nell'eventuale fase del giudizio di opposizione e solo dopo la pronuncia "sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione" (art. 5, comma 4, lett. a, del D.lgs. n. 28 del 2010).

PROCEDIMENTO DI MEDIAZIONE E CONTROVERSIE CONDOMINIALI

Per le controversie in materia di condominio la domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato (71-quater, comma 2, disp. att. cod. civ.).

Al procedimento di mediazione, previa autorizzazione dell'assemblea dei condomini – la quale dispone in merito con una delibera da adottarsi con un "numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio" – il condominio è legittimato a partecipare nella persona dell'amministratore (71-quater, comma 3, disp. att. cod. civ.).

Qualora i termini di comparizione davanti al mediatore non consentano di assumere la predetta delibera assembleare, allora il mediatore stesso dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione (71-quater, comma 4, disp. att. cod. civ.).

Oltre ad autorizzare la partecipazione dell'amministratore, l'assemblea, sempre con le predette maggioranze, è tenuta a deliberare in merito alla proposta di mediazione.

Quest'ultima si intende comunque non accettata se in sede assembleare ove non venga raggiunta la prescritta maggioranza legale (71-quater, comma 5, disp. att. cod. civ.).Quanto, infine, alla proposta di conciliazione, formulata dal mediatore ai sensi dell'art. 11 del D.lgs. n. 28 del 2010, si prevede che il mediatore medesimo fissi il il termine avuto riguardo alla necessità per l'amministratore di munirsi della predetta delibera assembleare (71-quater, comma 6, disp. att. cod. civ.).

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PER APPROFONDIRE - FOCUS GIURISPRUDENZIALE

1. Controversie condominiali/Nozione ed ambito applicativo

2. Controversie condominiali/ Revoca giudiziaria dell'amministratore

3. Impugnazione deliberazioni/Termine/Istanza di mediazione/Efficacia/Natura

4. Impugnazione deliberazioni/Termine/Istanza di mediazione/Efficacia/Modalità

5. Partecipazione al procedimento/Amministratore

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*Il cointributo è tratto dal Percorso di giurisprudenza - Mediazione civile e commerciale , curato per Plus Plus 24 Diritto dall'Avv. Federico Ciaccafava