Acconti del condomino da imputare di regola al debito più vecchio

Le regole della legge e la prassi generalizzata della gestione degli immobili sono spesso tra loro in un rapporto conflittuale che probabilmente deriva dalla diffusa idea che il condominio configura, in definitiva, un ambito “privato” nel quale la libertà dei singoli possa essere illimitata. Così non è.

Consideriamo ad esempio il caso della cosiddetta imputazione dei pagamenti effettuati dal singolo condomino a favore del condominio e relativi agli oneri dovuti per la conservazione dell’edificio e la fruizione dei relativi servizi, la cui dinamica è stata analizzata in una recente sentenza del Tribunale di Torino (la 1617 del 14 aprile 2023). La Corte piemontese è stata chiamata a giudicare dell’impugnazione proposta da un singolo condomino nei confronti di una deliberazione assembleare di approvazione del bilancio redatto dall’amministratore. In particolare, veniva contestata la sussistenza del debito riportato in tale documento contabile, ritenendo non corretto un saldo negativo derivante, a dire del condomino, dalla mancata considerazione di alcuni suoi pagamenti. Tuttavia, il Giudice non ha accolto la domanda di annullamento in quanto i versamenti vantati dal condomino non potevano essere riferiti ai periodi di gestione dal medesimo indicati perché mancante un’espressa sua indicazione in tal senso (i pagamenti, recavano, come causale, solo l’indicazione «anticipo»).

Bene aveva fatto l’amministratore di condominio perciò ad imputarli ai debiti più “vecchi” applicando il criterio previsto dall’articolo 1193 del Codice civile e quindi a riferirli agli arretrati degli anni precedenti. Esattamente, il richiamo del Tribunale è alla norma per cui «chi ha più debiti della medesima specie verso la stessa persona può dichiarare, quando paga, quale debito intende soddisfare. In mancanza di tale dichiarazione, il pagamento deve essere imputato al debito scaduto».

È evidente che, nel caso della sentenza, il singolo condomino non aveva adottato i bollettini emessi dall’amministratore ma aveva proceduto con versamenti determinati autonomamente. Infatti, nella diversa ipotesi di utilizzazione, per esempio, dei Mav bancari (spesso adottati dagli amministratori professionisti) il sistema di pagamento già contiene tutte le relative informazioni e, quindi, l’imputazione viene effettuata automaticamente con la semplice utilizzazione dei relativi bollettini. L'istruzione operativa che si ricava dalla vicenda è che se il singolo condomino vuole indirizzare il suo pagamento verso una specifica quota di debito (piuttosto che un’altra) è opportuno che lo dichiari espressamente