La contrattazione dei condòmini con il fornitore di gasolio impegna economicamente il condominio
Per la Suprema corte l’assemblea di condominio per talune materie (servizi termici e condizionamento dell'aria) estende la partecipazione ai locatari i quali deliberano in sostituzione dei condòmini-locatori
Una società fornitrice di combustibile otteneva decreto monitorio contro un condominio al quale aveva somministrato partite di gasolio per il riscaldamento centralizzato. All’esito della spiegata opposizione, il tribunale revocava l’ingiunzione condannando il condominio a saldare una minor somma e dichiarando prescritto il residuo credito.
La vicenda all’esame della Suprema corte
La Corte territoriale accoglieva l'appello avanzato dal condominio riformando la decisione di prime cure. Ribadiva che l’ente condominiale non era tenuto al pagamento delle forniture somministrate in quanto la fornitrice aveva intrattenuto rapporti contrattuali esclusivamente con i distinti fruitori del servizio, ovvero i condòmini e i locatari. Chiariva altresì che il contratto era stato perfezionato direttamente da questi ultimi i quali, riunitisi in assemblea, avevano espressamente deliberato di richiedere la fornitura di combustibile alla società. Inoltre - soggiungevano i giudici di appello - i condòmini e i locatari partecipavano all’assemblea nelle vesti di fruitori del servizio termico e non quali condòmini. Da cui la esclusione di ogni responsabilità debitoria in capo al condominio.
La posizione della Cassazione
La Cassazione, con sentenza n. 13583 pubblicata il 29 aprile 2022, ha ritenuto destituite di fondamento le argomentazioni tracciate dalla Corte territoriale volte a sostenere che le delibere assembleari, relative alla assegnazione del servizio di fornitura di gasolio, non avevano impegnato il condominio in quanto i partecipanti (condòmini e locatari) erano intervenuti quali utenti del servizio e non nelle vesti di condòmini.
L’assunto, infatti, si è rivelato erroneo in quanto non ha tenuto in conto che la partecipazione dei locatari alle assemblee del condominio, relative alle spese e gestione del servizio di riscaldamento, integra una fattispecie tipizzata e prevista dalla normativa (segnatamente, legge n. 392/1978, articolo 10) per cui non può essere esclusa la natura tipicamente condominiale della adunanza. Natura che d’altronde è rimarcata dallo stesso dato normativo. Tant’è che l’assemblea di condominio per talune materie (servizi termici e condizionamento dell'aria) estende la partecipazione ai locatari i quali deliberano in sostituzione dei condòmini-locatori. Il locatario, dunque, si sostituisce al locatore perché gli oneri di riscaldamento gravano su di lui e pertanto è maggiormente interessato alle relative decisioni.
Inoltre, nessuna rilevanza può avere la qualificazione degli intervenuti all’assemblea come utenti fruitori (e non come condòmini e locatari) essendo un dato meramente nominale inidoneo ad alterare la natura condominiale dell'assemblea.
Infine, la disciplina condominiale - che attribuisce all'assemblea la potestà decisoria sui beni comuni e all'amministratore l’onere di darle impulso attuativo - ha carattere vincolante. Traccia un impianto organizzativo rigido e inderogabile per cui non possono essere consentite forme gestionali alternative. Va perciò esclusa la possibilità che le decisioni vengano adottate da organismi diversi non contemplati dalla normativa.
