Condominio, distacchi senza ok del Tribunale

L’Autodromo di Monza, per l’intera giornata di venerdì 22 settembre 2017, è diventato scuola di alta formazione ed approfondimento professionale per 500 amministratori di condomino, intervenuti alla prima edizione del Convegno “Ready to run”, organizzato da Anaci Monza e Brianza. Ha aperto il convegno il presidente nazionale Anaci Francesco Burrelli, ricordando che la formazione obbligatoria, per Anaci, è passata da 15 a 28 ore perché «Ormai siamo professionisti e non “padri di famiglia”, ed è la certificazione Uni di Accredia che conta per noi, non l’iscrizione ad albi od ordini».

Alberto Celeste, magistrato della Cassazione, ha commentato la sentenza del Tribunale di Treviso del 21 luglio scorso, relativa alla sospensione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato a danno del moroso: l’amministratore aveva presentato un ricorso per ottenere la “preventiva” autorizzazione da parte del giudice per poter eseguire la sospensione in presenza di morosità ultra semestrale. «Mala norma non può essere applicata - ha detto Celeste - quando leda un diritto costituzionalmente garantito come quello alla salute. Inoltre, la norma non richiede una preventiva autorizzazione e attribuisce all’amministratore un potere/dovere discrezionale che deve essere dallo stesso esercitato, a proprio rischio e pericolo, senza tenere conto della volontà assembleare anche per evitare una possibile revoca giudiziale da parte dei condomini per inadempimento ai suoi doveri». L’intervento preventivo, quindi, ha concluso Celeste, ha solo natura “prudenziale”.

Roberto Triola, ex presidente della Sezione II della Cassazione, ha affrontato la tematica della figura del delegato nell’assemblea di supercondominio, ponendo subito l’accento sulla differenza tra i rappresentanti di una comproprietà di unità immobiliare in condominio e il rappresentante nel supercondominio.

Anzitutto, ha precisato Triola, l’amministratore, anche se manca un divieto espresso nella norma, potesse essere rappresentante, non può essere scelto, in quanto l’articolo 77 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile vieta le deleghe per qualunque assemblea. Ma a criticità potrebbe riemergere in tutta la sua portata se la nomina dell’amministratore come rappresentante provenisse dall’autorità giudiziaria. Triola ha anche spiegato che, anche se la durata in carica del rappresentante non viene indicata dalla norma. Il relatore, aderendo alla tesi prevalente, ritiene che la durata del mandato debba essere riferita quanto meno all’annualità intesa come gestione condominiale. Conclude l’intervento portando l’attenzione su un’altra criticità, cioè quella relativa alla revoca, ponendo l’interrogativo se la stessa sia possibile in ogni tempo e con una maggioranza non qualificata: la questione è ancora aperta ed oggetto di dibattito.

Roberto Amagliani, ordinario di diritto privato a Catanzaro, ha spiegato che il condominio è posto al confine tra il regime delle “cose” e quello dei “soggetti” ed ha ribadito che, anche nella riforma del 2012, l’istituto condominiale rimanga legato alla disciplina dei beni e della proprietà. Ha sottolineato, però, che il condominio sia qualcosa di diverso dalla proprietà individuale e che si risolva nella “proprietà collettiva” rappresentata dall’interesse di gruppo/condominiale ampiamente valorizzato dalla riforma del condominio (articolo 1117 ter del Codice civile).

Pertanto il condominio non si esaurisce nella contitolarità delle parti comuni ma è costituito da organi aventi competenze esclusive, tali da giustificare un proprio meccanismo di imputazione. Sussistono, quindi, i presupposti per una legislazione speciale dedicata al condominio in grado di costituire un autonomo statuto della proprietà in condominio, differente sia dalla proprietà tradizionale sia dalla comunione ordinaria.

Corte di cassazione – Sentenza 31322/2017