Obbligo di risarcimento se il condominio “causa” la disdetta dell’affitto

Se il conduttore rescinde in anticipo il contratto d’affitto per molestie che, prodotte da un ritardo nella manutenzione dello stabile, non garantiscono l’abitabilità dell’immobile, il condominio deve risarcire il locatore per danni. È così che il Tribunale di Milano, con la sentenza 1899/2023 (pubblicata il 10 marzo), ha risolto la controversia tra il proprietario di un appartamento e un palazzo meneghino.

Dopo ripetute segnalazioni, l’affittuario di un’unità immobiliare decide di risolvere l’accordo di locazione prima della scadenza pattuita. Il motivo è presto detto: la casa era interessata da reiterati fenomeni dannosi dovuti a una scarsa tempestività del condominio nella riparazione della copertura dell’edificio, interessato da tempo da infiltrazioni d’acqua meteorica.

La giurisprudenza in merito lascia poco margine di interpretazione: secondo l’articolo 1598 del Codice civile, il locatore è tenuto a tutelare il conduttore dalle molestie che, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa, ne diminuiscono l’uso o il godimento. Una prescrizione valida, ovviamente, anche nel caso in cui l’immobile, adibito ad abitazione, risenta dei danni causati da una scarsa impermeabilizzazione del tetto.

In questo caso, il locatario può, indifferentemente, agire sia nei confronti del responsabile per ottenere l’eliminazione delle cause che provocano la molestia (e, dunque, chiedere la riparazione delle tubature per evitare che il danno si estenda), sia nei riguardi del proprietario per ottenere direttamente da quest’ultimo l’eliminazione delle infiltrazioni, garantendo al conduttore il pacifico godimento del bene. Sarà poi eventualmente il padrone di casa, chiamato in causa dall’inquilino, ad agire a sua volta contro il terzo responsabile per evitare di sobbarcarsi le somme da investire nella rimessa a nuovo dell’appartamento.

Così, facendo leva su questi principi, il giudice ha condannato il condominio a rifondere al locatore i danni subìti dalla risoluzione anticipata del contratto di locazione senza il rispetto del termine di preavviso di cinque mesi, quantificati nell’importo di 4800 euro oltre interessi. Non solo. Allo stabile è stato imposto anche di risarcire il danno materiale che parte delle perdite d’acqua avevano causato ad alcuni elettrodomestici e a pagare una somma simbolica a fronte della condotta «latitante» - così definita nella sentenza – assunta nelle more stragiudiziali, nonostante le numerose diffide inviate dal locatore per sollecitare un intervento manutentivo.