Canna fumaria: non serve il sì dei condomini

Per installare una canna fumaria al singolo condomino non serve l'assenso degli altri condomini perché l'opera rappresenta una esplicazione del potere di pari uso del bene comune, soggetto solo ai limiti posti dall'articolo 1102 c.c. E' quanto si evince dalla sentenza n. 136/2021 pubblicata dal Tar Calabria, sezione staccata di Reggio Calabria.

La vicenda
A rivolgersi al giudice amministrativo è una Srl reggina che gestisce un ristorante.
L'articolata vicenda vede la società (nelle more sottoposta a sequestro con contestuale nomina degli amministratori giudiziari) chiedere l'annullamento dell'ordinanza del comune con cui è stato disposto l'ordine di rimozione con ripristino dello stato dei luoghi delle opere abusive consistenti nell'installazione di 4 tende plastificate nel portico del fabbricato, nonché nell'installazione di una canna fumaria realizzata nel pozzo luce a servizio del locale.
La ricorrente chiede altresì l'accertamento del diritto ad ottenere la regolarizzazione dell'installazione della canna fumaria emanante soli vapori, per cui era stata presentata regolare Cila e ottenuto parere favorevole dell'Asp, oltre al risarcimento dei tutti i danni subiti.
Il comune si costituisce in giudizio osservando che le tende plastificate erano state realizzate in assenza di titoli abilitativi e che per l'installazione della canna fumaria non può ritenersi sufficiente una mera Cila.
Nel frattempo, la società provvede alla rimozione delle tende ma vede rigettata anche la richiesta di regolarizzazione della canna fumaria, per cui impugna il provvedimento eccependo l'illegittimità dello stesso, adottato senza la previa comunicazione del preavviso di rigetto e, soprattutto, il rilievo secondo cui ai fini dell'accoglimento della domanda di regolarizzazione fosse indispensabile la previa acquisizione dell'atto di assenso degli altri condomini, posto che la canna fumaria non impedisce l'uso comune del muro.
Dal canto suo, l'avvocatura civica per il comune deduce che l'esito del procedimento era stato comunicato alla società via pec e che il diniego era fondato, non sulla mancanza dell'atto di assenso dei condomini, bensì su un espresso dissenso di uno di loro (nella specie, la proprietaria dell'appartamento situato nello stesso fabbricato sul quale era stata installata la canna fumaria in contestazione).

Il preavviso di rigetto
Il Tar, a seguito di una più approfondita analisi, ha stabilito preliminarmente che il Comune avendo accertato l'abusività dell'installazione della canna fumaria ed essendo edotto dello stato di amministrazione giudiziaria in cui versava la società ricorrente, ha omesso di tener conto della norma correttamente invocata dagli amministratori giudiziari procedendo, contestualmente all'accertamento, ad adottare l'ordine di rimozione delle opere abusive e di ripristino dell'originario stato dei luoghi qui impugnato.
Per cui, a prescindere dalla sopravvenuta istanza di sanatoria, la società ha ragione e l'ordinanza di demolizione impugnata va annullata.
Passando all'esame del ricorso per motivi aggiunti, il collegio ha ritenuto fondata anche la censura afferente all'omessa comunicazione dei motivi ostativi all'accoglimento dell'istanza di sanatoria.
Secondo la recente e condivisibile giurisprudenza, ricordano infatti i giudici amministrativi, "l'istituto del preavviso di rigetto di cui al succitato art. 10 bis si applica anche nei procedimenti di sanatoria o di condono edilizio, con la conseguenza che deve essere ritenuto illegittimo il provvedimento di diniego dell'istanza presentata dall'interessato che non sia stato preceduto dall'invio della comunicazione dei motivi ostativi all'accoglimento, in quanto in mancanza di tale preavviso al soggetto interessato risulta preclusa la piena partecipazione al procedimento e dunque la possibilità di un apporto collaborativo (ex multis, Consiglio di Stato, n. 2615/2018; Tar Milano n. 2556/2019)".
Né può valere la pec asseritamente inviata di cui non risulta provata, tra l'altro, la concreta trasmissione.

L'assenso dei condomini
Quanto alla pretesa necessità del preventivo atto di assenso di coloro che vantano un diritto reale sul muro condominiale sul quale è installata la canna fumaria, precisa infine il Tar reggino, per costante giurisprudenza "la collocazione di canne fumarie sul muro perimetrale di un edificio o una corte interna, salva la particolarità o la consistenza del manufatto, può essere effettuata anche senza il consenso degli altri condomini, purché non impedisca loro l'uso del muro comune e non ne alteri la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità" (cfr. da ultimo, Consiglio di Stato, sentenza n. 1889/2020).
Il singolo condomino ha quindi titolo, anche se il condominio non abbia dato o abbia negato il proprio consenso, a ottenere la concessione edilizia per un'opera a servizio della sua abitazione e sita sul muro perimetrale comune, che si attenga ai limiti suddetti (cfr. Tar Marche n. 648/2017).
In senso conforme, si è pronunciata anche la Cassazione che da tempo ha affermato che "l'apposizione di una canna fumaria sull'esterno delle mura condominiali rappresenta una mera esplicazione del potere del singolo proprietario di uso del bene comune ai sensi dell'art. 1102 c.c., soggetto quindi solo (ove non sussistano limitazioni dettate da un regolamento contrattuale) ai limiti posti dal medesimo. Essa infatti integra un mero uso della cosa comune, sostanziando, ancor più specificamente, una modifica della stessa conforme alla sua destinazione, che ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, ma a condizione che non impedisca l'uso paritario delle parti comuni, non provochi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell'edificio e non ne alteri il decoro architettonico, ipotesi che si verifica non già quando mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull'insieme dell'aspetto armonico dello stabile" (cfr. Cass. n. 30462/2018; Cass n. 6341/2000).

La decisione
Nel caso di specie, la canna fumaria è collocata sulla parete del pozzo di luce accanto alla finestra dell'edificio senza comunque impedirne l'apertura o la veduta e la tipologia edilizia che riveste non comporta una modifica del prospetto del fabbricato in cui si inserisce.
Da qui l'accoglimento del ricorso e l'annullamento dei provvedimenti impugnati, con condanna del comune alle spese di lite.