Il condomino non può realizzare il cappotto termico senza assenso assembleare

Il condomino non può coibentare il proprio alloggio mediante posa in opera di un cappotto termico senza aver ottenuto preventivamente l'assenso dell'assemblea condominiale. E' il principio reso dal Tribunale di Firenze con sentenza n. 1842 pubblicata il 16 giugno 2022.

Il caso
Due comproprietari di un appartamento convenivano in giudizio l'impresa costruttrice-venditrice per chiedere l'accertamento del diritto a isolare termicamente una porzione dell'intonaco murario, conseguire l'ordine per accedere alla vicina terrazza al fine di eseguire i lavori e ottenere il risarcimento dei danni sofferti per il ritardo. Esponevano di aver acquistato dal costruttore una unità immobiliare in fase di ristrutturazione ricadente in un plesso condominiale, di aver stipulato con il predetto contratto di appalto per l'esecuzione delle opere necessarie al completamento della ristrutturazione e alla realizzazione dell'isolamento termico. Tali lavori, tuttavia, non venivano interamente eseguiti dalla appaltatrice.
Trasferitisi nell'appartamento compravenduto, riscontravano la presenza di fenomeni infiltrativi provenienti dalle mura perimetrali per cui decidevano di provvedervi direttamente e a loro spese intervenendo sul tratto di facciata laterale e tergale delimitante l'appartamento per realizzarvi un cappotto termico. L'intervento poteva essere realizzato ai sensi dell'articolo 1102 Codice civile e per eseguirlo era necessario, in base all'articolo 843 Codice civile, accedere alla terrazza di proprietà del convenuto costruttore.
Il costruttore-venditore si costituiva contestando l'intervento prospettato in quanto la realizzazione dell'isolamento termico avrebbe incrementato lo spessore del muro esterno della facciata a discapito della superficie della terrazza di proprietà esclusiva del convenuto. Nel caso in cui i condòmini avessero ridotto il muro maestro avrebbero alterato un bene comune in assenza di previa e necessaria autorizzazione assembleare. Inoltre, l'intervento avrebbe reso più difficoltoso per la convenuta l'appoggio e l'ancoraggio di un gazebo (o eventuale altra struttura) al muro che delimita la propria terrazza. Tale intervento rientrerebbe nella sfera applicativa dell'articolo 1120, comma 2, Codice civile per la cui approvazione è prescritto il raggiungimento del quorum sancito dall'articolo 1136, comma 5, Codice civile.

Ragioni decisorie
Il Tribunale di Firenze, con sentenza n. 1842 pubblicata il 16 giugno 2022, ha ritenuto infondata la domanda per cui l'ha rigettata. Gli interventi sulle mura comuni esterne, tesi a preservare l'immobile di proprietà esclusiva, vanno ricondotti nel regime applicativo dell'articolo 1120, comma 2, n. 2, Codice civile in quanto diretti al «contenimento del consumo energetico degli edifici». Perciò tali opere possono essere deliberate, in prima e in seconda convocazione, con il voto favorevole maggioritario degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.
Trattasi di interventi interessanti parti comuni dell'edificio (nella specie, prospetto esterno laterale e tergale dell'edificio) contemplate dall'articolo 1117 Codice civile e volti a migliorare l'efficientamento energetico dell'edificio. Consistono nella realizzazione dell'isolamento termico di porzioni di superfici dell'involucro del fabbricato che tuttavia non sono stati approvati dal condominio il cui deliberato è assoggettato al raggiungimento dell'anzidetta maggioranza.
In definitiva, l'assenza della necessaria preventiva delibera a poter coibentare le mura condominiali dell'edificio e conseguentemente ad accedere alla terrazza di proprietà del costruttore-venditore per eseguire i lavori, determina l'insussistenza del diritto azionato.