Il preavviso di assemblea non può essere derogato mediante il regolamento

Il Tribunale di Roma con una recente sentenza (la numero 6218 del 19 aprile 2023) ci consegna un vero e proprio vademecum sulle regole che disciplinano la convocazione dell’assemblea di condominio che val la pena riassumere in dettaglio:

• ai sensi dell’articolo 66 disposizioni attuative Codice civile, l’avviso di convocazione dev’essere comunicato con un preavviso di almeno cinque giorni;

• l’invito dev’essere obbligatoriamente effettuato a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano (sostanzialmente per iscritto);

• qualora siano convocate insieme la prima e la seconda riunione (com’è prassi assai generalizzata) detto preavviso di 5 giorni dev’essere calcolato rispetto della data fissata per l’adunanza in prima convocazione (Cassazione 30 ottobre 2020, numero 24041);

• il termine di preavviso è tassativo, vale a dire, deve essere considerato come «termine minimo inderogabile», che non può essere abbreviato da diverse disposizioni contenute nel regolamento condominiale (ma può essere prolungato)

•il computo va effettuato «a ritroso» (si parte dal giorno stabilito per la riunione, che non viene conteggiato, e si calcolano tutti i giorni antecedenti fino al quinto, che invece viene incluso nel computo);

• i giorni festivi e prefestivi si conteggiano;

• nel caso in cui l’invio dell’avviso di convocazione non rispetti il termine di «almeno 5 giorni prima», le delibere adottate dall’assemblea potranno essere annullate, se impugnate entro 30 giorni dai condòmini «non ritualmente convocati» dissenzienti o assenti;

• i vizi concernenti la convocazione dell’assemblea comportano l’ annullabilità della conseguente deliberazione ;

• l’infruttuoso decorso dei 30 giorni previsti dall’articolo 1137 Codice civile per l’impugnazione da parte del condomino invalidamente convocato determina la “sanatoria” definitiva della deliberazione (ovviamente, se non affetta da altre invalidità comportanti nullità);

•l’avviso di convocazione va qualificato come atto di natura privata, unilaterale e recettizio ai sensi dell’articolo 1135 Codice civile, con la conseguenza che incombe sul condominio l’onere di fornire la prova del rispetto del termine minimo per la convocazione (Cassazione 24132/2009);

• a natura di atto recettizio ex articolo 1135 Codice civile comporta la necessità che sia ricevuto (non solo spedito), sussistendo tuttavia una presunzione di conoscenza per il solo fatto oggettivo dell’arrivo dell’invito «all’indirizzo del destinatario».