Nulla la delibera assembleare che approvi manutenzioni su beni di proprietà esclusiva dei condòmini

La delibera assembleare condominiale che assuma decisioni su beni di proprietà esclusiva dei condòmini è radicalmente nulla (fattispecie relativa alla manutenzione di porzioni di tetto di proprietà del singolo condomino). E' il chiarimento reso dalla Suprema Corte mediante ordinanza del 13 dicembre 2022, n. 36387.

Il caso
Un condomino proponeva ricorso in Cassazione avverso la pronuncia della Corte distrettuale in quanto aveva respinto l'appello riguardante l'impugnazione ex articolo 1137 c.c. contro la delibera assembleare relativa ad opere manutentive del tetto oltre al riparto delle relative spese. La diatriba si incentrava su due porzioni del tetto al servizio di proprietà esclusive. La proprietà di tali coperture terminali dell'edificio risultava annoverata nella tabella millesimale. Ciononostante, la Corte d'appello confermava la decisione di prime cure ritenendo valida la costituzione dell'assemblea.
Il ricorrente nel ritenere lesi gli articoli 832, 1117, 1123, commi 2 e 3, 1135 nonché 1136 c.c. sosteneva che l'opposta delibera assembleare aveva approvato e suddiviso spese inerenti porzioni di proprietà esclusiva del tetto. Inoltre, i quorum costitutivi e deliberativi erano stati computati in ragione dei millesimi di proprietà generale senza tener conto della tabella di quella specifica porzione immobiliare.

La decisione
La Cassazione ha ritenuto fondate le ragioni del ricorrente. La Corte di merito si è limitata a riaffermare la regolare costituzione dell'assemblea. Ha omesso di illustrare la corretta applicazione delle norme in tema di delibera assembleare condominiale. Gli Ermellini hanno censurato i giudici di merito perché avevano l'onere di motivare che la delibera non aveva approvato e ripartito le spese condominiali essendo le stesse riferite a beni di proprietà esclusiva. E' escluso dalle parti necessarie all'uso comune, sicché è estraneo alla sfera di competenza deliberativa assembleare, un tetto carente di connotati strutturali comportanti la destinazione al servizio e godimento di unità immobiliari di proprietà esclusiva di diversi proprietari (cfr. per tutte Cass. Sezioni Unite n. 7449/1993). Perciò è affetta da nullità la delibera assembleare che interessi beni esclusivi di proprietà dei singoli condòmini o terzi.
La Corte d'appello avrebbe dovuto verificare la natura della copertura e accertare che la stessa non era destinata, per oggettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio e/o godimento di una parte soltanto dell'intero edificio in condominio, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento della contitolarità necessaria di tutti i condòmini sul bene. Dalla parziale titolarità delle parti comuni discendono rilevanti conseguenze relativamente alla gestione e imputazione delle spese. In ordine ai beni privi di contitolarità - come le porzioni di tetto del caso di specie - per i condòmini non sussiste diritto alcuno ad intervenire alle adunanze per cui la composizione delle compagini assembleari e delle maggioranze varierà in ragione delle titolarità dominicali delle parti oggetto della delibera da assumere.
La delibera che assuma decisioni su beni di proprietà privata dei condòmini è radicalmente nulla. L'assemblea non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condòmini nell'àmbito dei beni di loro proprietà esclusiva. I suoi poteri sono fissati tassativamente dal codice e non possono invadere la sfera proprietaria dei condòmini in ordine alle cose esclusive tranne che una siffatta ingerenza sia stata da loro specificamente accettata nei singoli atti di acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio che la preveda. In conclusione, il ricorso è stato accolto e l'impugnata pronuncia cassata con rinvio alla Corte d'appello la quale riesaminerà la causa uniformandosi ai rammentati princìpi.