L’innovazione aumenta la consistenza e cambia la destinazione del bene

La differenza tra lavori straordinari e innovazioni al centro della sentenza della Cassazione 5642/2023 depositata il 23 febbraio.

A rivolgersi ai supremi giudici era stato un condomino che contestava la delibera di approvazione di lavori di demolizione e rifacimento delle gronde e demolizione e rifacimento del muro di confine, delibera viziata perché a causa di un malore di un condomino quest’ultimo era stato sostituito da un’altra condomina titolare però della società che avrebbe realizzato le opere.

Nessun conflitto secondo i giudici di primo e secondo grado però a causa del fatto che era stata successivamente approvata una seconda delibera con lo stesso oggetto della prima rispettando le maggioranze previste dall’articolo 1136 Codice civile (per opere di straordinaria manutenzione in seconda convocazione un terzo del valore dell’edificio, per le innovazioni i due terzi) e non risultava determinante il voto della condomina in conflitto di interessi. La Cassazione, riconoscendo che si trattava di straordinaria manutenzione e non di innovazione, ha puntualizzato alcuni aspetti. Innanzitutto la questione del voto del condomino in conflitto di interessi non può essere - dice la Suprema corte - trattata ex articolo 2733 del Codice civile in via analogica rispetto alle società di capitali.

Questo perché in condominio non esiste un fine gestorio autonomo del singolo, ma la gestione dei beni comuni è gestione a vantaggio sia di tutti che del singolo condomino. Pertanto, non si può ritenere valida la delibera non computando il voto del condomino in conflitto di interesse.

Quanto alla tipologia di lavori poi i giudici di legittimità precisano che deve ritenersi innovazione in base all’articolo 1120 del Codice civile non qualsiasi modifica della cosa comune ma solo quella che «alteri l’entità materiale del bene operandone la trasformazione ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che il bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione delle opere» (Cassazione 20712/2017; Cassazione 8622/1998).

Le modifiche, come le nuove grondaie e il muro di confine nuovamente eretto, che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune lasciandone immutata la consistenza e la destinazione non possono definirsi innovazioni.