Nulla la delibera che approva il riparto spese di balconi privi di fregi e decorazioni

Soltanto nel caso in cui i balconi aggettanti presentino rivestimenti esterni o elementi decorativi ed ornamentali, tali da conferire all’edificio un profilo estetico più gradevole, dovranno considerarsi comuni. È perciò nulla la delibera approvativa delle spese manutentive di balconi privi di fregi e decorazioni imputate a tutti i condòmini. Lo ha sostenuto la Corte di Appello di Roma con sentenza n. 4447 del 27 giugno 2022.

Il caso

In primo grado era stata respinta l’impugnativa avanzata da un condomino tesa ad invalidare la delibera perché violativa dei criteri di riparto relativi al rifacimento dei frontalini e parapetti esterni dei balconi aggettanti. Ha proposto appello lamentando la erroneità della sentenza e chiedendo la dichiarazione di nullità o annullabilità della delibera.

L’appellante sostiene che i balconi non sono comuni in quanto non esprimono valenza estetica. Nel caso di specie, oltre a essere costituiti da un piano calpestabile delimitato da ringhiera metallica con funzione di parapetto, sono privi di rifiniture ed ornamenti tali da rendere il prospetto esteticamente gradevole. Il condominio asserisce la correttezza del riparto evidenziando una continuità lineare tra fasce marcapiano e frontalini.

Ragioni decisorie

La Corte capitolina premette che il balcone è un elemento accidentale privo di funzione portante. Non essendo destinato all'uso comune, deve considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell'immobile corrispondente del quale costituisce il naturale prolungamento. In essi possono esservi elementi decorativi costituenti ornamento del prospetto, assimilabili per funzione alle parti comuni. La funzione estetica e la sfera dominicale (condominiale, se assolve prevalentemente la funzione di rendere gradevole l'edificio, ed esclusiva, se accessoria all'alloggio) non può essere definita in astratto dovendo essere valutata concretamente in base al criterio funzionale prevalente.

I balconi aggettanti appartengono, in quanto estensioni dei relativi immobili, ai rispettivi proprietari. Devono considerarsi beni comuni soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi frontali ed inferiori quando si inseriscono nel prospetto contribuendo a renderlo esteticamente gradevole. Pertanto, l'assemblea non può assumere decisioni che riguardino beni esclusivi poiché in tal caso verrebbero ritenute affette da nullità.

Nel caso vagliato non si sono riscontrati fregi ed elementi decorativi sui balconi tali da farli ritenere parti integranti della facciata, perciò idonei a conferire una fisionomia architettonica allo stabile. Al contrario, sono risultati muniti di semplici parapetti, anonimi e privi di decorazioni, con ringhiere che non migliorano il decoro dell'edificio. Sui frontalini è assente qualsiasi elemento decorativo ed ornamentale per cui sono da considerare di proprietà esclusiva dei proprietari sui quali ricade ogni onere manutentivo. E’ perciò illegittima la delibera assembleare che approva a maggioranza il riparto eseguito dall’amministratore imputando a tutti i condòmini, in quote millesimali, la spesa.

È stato accolto l’appello dichiarando nulla la delibera nella parte in cui l'assemblea aveva approvato le spese straordinarie manutentive dei balconi aggettanti spalmandole su tutti i condòmini. Nullità derivante dall’aver agito al difuori delle prerogative. Infatti, non ha alcun potere deliberativo di ripartire su tutti i condòmini opere interessanti beni esclusivi. Non può legittimamente deliberare ed eseguire lavori sulle proprietà esclusive perché le sue competenze si esauriscono nella gestione delle cose comuni.