Vendita all'incanto di immobili, sì alla prelazione per chi li prenota "sulla carta"

La Consulta con la sentenza n. 43/2022 ha dichiarato - in base al principio costituzionale di uguaglianza - illegittimo il combinato disposto normativo (costituito dagli articoli 1 e 9 del Dlgs 205/2005) dove in sede di vendita all'incanto di immobili acquistati sulla carta non riconosceva il diritto di prelazione alle persone fisiche che li avessero prenotati prima della presentazione della richiesta del permesso di costruire. Viene meno così la discriminazione operata dalle norme - ora correttamente interpretate dalla Consulta - tra persone fisiche che abbiano acquistato l'immobile da realizzare, prima che sia stato richiesto il permesso di costruire, e quelle che hanno concluso il contratto solo successivamente a tale richiesta.

La lettura costituzionalmente orientata
La Consulta ricorda che le norme in questione, quando offrono la tutela della prelazione, perseguono un'ottica di tutela del risparmio, in particolare per chi impegna risorse al fine di soddisfare il primario bisogno abitativo. Infatti, in sede di esecuzione forzata ai danni del costruttore, è pacifico che la legge abbia previsto la prelazione nella vendita all'incanto degli immobili prenotati:
- se il contratto con l'acquirente è stato concluso successivamente all'ottenimento del permesso di costruire o almeno dopo l'avvenuta presentazione della domanda del titolo abilitativo e
- se l'immobile sia destinato ad abitazione dell'acquirente o di suoi parenti entro il I grado.

Dunque illegittimamente viene discriminata - in base allo stadio dell'iter amministrativo che compete al costruttore - la categoria di chi abbia opzionato l'assegnazione dell'immobile da costruire prima della richiesta del permesso da parte del costruttore.

Il fatto
Una società cooperativa edilizia era risultata assegnataria di un'unità minima di intervento di un'area di edilizia economica popolare (cosiddetta area Peep), sulla quale aveva costruito ventisei alloggi, oggetto di contratti di "prenotazione di alloggio". In base a tali contratti la cooperativa si era impegnata a trasferire ai soci prenotatari il diritto di proprietà dietro il pagamento del corrispettivo, in parte già versato al momento della sottoscrizione della prenotazione dell'alloggio e in parte da corrispondere al momento della sottoscrizione del contratto di vendita. Ottenuto il titolo abilitativo a costruire e poi pure il certificato di agibilità assegnava provvisoriamente e consegnava ai soci prenotatari i rispettivi alloggi senza giungere all'assegnazione definitiva e al trasferimento della proprietà. Era, infatti, nel frattempo intercorsa procedura esecutiva contro il costruttore cui si imponeva la vendita forzata degli immobili. E veniva rigettata la richiesta di riconoscimento del diritto di preazione di quegli acquirenti che avevano "prenotato" l'immobile prima della presentazione della domanda per il rilascio del permesso di costruire. Mentre veniva riconosciuto a chi aveva concluso il contratto dopo tale adempimento amministrativo. Determinando una discriminazione tra le due categorie a prescindere dal possesso da parte di entrambe del requisito di aver destinato l'alloggio ad abitazione familiare.

Il superamento della discriminazione
Il giudice a quo non riteneva di poter procedere a un'interpretazione estensiva delle norme che dettagliavano il diritto alla prelazione, senza l'intervento della Consulta per una lettura costituzionalmente orientata da cui è scaturita l'illeggittimità parziale delle norme del Dlgs 205/2005 dove escludevano una data categoria di prenotatari degli alloggi acquistati sulla carta. Viene, in sintesi, riconosciuta anche a tale categoria la tutela del legittimo affidamento. La Corte fa poi rilevare che i creditori procedenti contro il costruttore restano comunque soddisfatti in misura non diversa da quella che sarebbe stata loro altrimenti garantita, dato che il diritto di prelazione sull'immobile è riconosciuto all'acquirente al prezzo definitivo raggiunto nell'incanto, all'esito della procedura esecutiva.

Irrilevanza della fideiussione
Infine, non va escluso l'esercizio del diritto di prelazione in base alla circostanza che non vi sia alcuna fideiussione del costruttore da escutere. Semmai, afferma la Consulta deve rilevarsi che proprio la mancanza della tutela offerta dalla fideiussione rende l'acquirente "su carta" ancor più bisognoso della protezione offerta dal diritto di prelazione: versando in una situazione in cui difficilmente si può recuperare, con gli ordinari strumenti civilistici, quanto già corrisposto al costruttore, oramai insolvente, a titolo di anticipazione del prezzo (o addirittura come pagamento integrale del prezzo, se l'acquisto definitivo era avvenuto ed era stato poi reso inefficace). Vale la pena ripetere che a partire da questa pronuncia è stato definito irragionevole negare all'acquirente che abiti nell'immobile, sottoposto a vendita forzata, il diritto a essere preferito a parità di condizioni, offrendo peraltro un "nuovo" prezzo nell'ambito di tale fase.

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