Contratto di mutuo ipotecario, se il notaio non fa i controlli dovuti il cliente non è corresponsabile

Il soggetto che si rivolge ad un notaio per stipulare un determinato atto (nella specie: contratto di mutuo ipotecario) così affidandogli - in mancanza di clausola di espresso esonero - anche il compito di effettuare le necessarie indagini sulla libertà da vincolo dei beni oggetto di quell'atto, nell'eventualità il notaio abbia omesso di accertare la esistenza sui beni stessi, di usi civici non affrancati, non può ritenersi corresponsabile nella causazione dell'evento dannoso. Questo il principio espresso dalla Sezione III della Cassazione con l'ordinanza 30494/2022.

I precedenti
Per una fattispecie identica a quella ora decisa, nel senso che il notaio incaricato della stipula di un contratto avente ad oggetto diritti reali su beni immobili non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell'atto, essendo tenuto a compiere l'attività necessaria ad assicurare la serietà e certezza dei relativi effetti tipici, e il risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse, dal momento che contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l'obbligo di informazione e consiglio, Cassazione, sentenza 15 febbraio 2022, n. 4911, che ha confermato la sentenza di merito che aveva ravvisato la responsabilità professionale di un notaio il quale, in sede di stipulazione di un contratto di mutuo ipotecario, aveva omesso di accertare che l'immobile ipotecato era incommerciabile, in quanto gravato da usi civici non affrancati.
Sempre in tema di responsabilità del notaio che abbia omesso di accertare la esistenza di usi civici su terreni oggetto di trasferimento, in altra occasione, la S.C. ha evidenziato che In relazione alla inosservanza dell'obbligo di espletare la visura dei registri immobiliari in occasione di una compravendita immobiliare, il notaio non può invocare la limitazione di responsabilità prevista per il professionista dall'articolo 2236 Cc con riferimento al caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, in quanto tale inosservanza non è riconducibile ad un'ipotesi di imperizia, cui si applica quella limitazione, ma a negligenza o imprudenza, cioè alla violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi del secondo comma dell'art. 1176 Cc, rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve, Cassazione, sentenza 2 marzo 2005, n. 4427, in Vita notarile, 2005, p. 391 (nonché in Rivista notariato, 2005, II, p. 1399, con nota di Casu G., Brevi note in tema di vendita di immobile costruito abusivamente su terreno gravato di uso civico), che ha confermato la sentenza di merito, che aveva dichiarato la nullità del contratto di compravendita di un immobile che era risultato gravato da uso civico e del quale il venditore era solo colono perpetuo, condannando il notaio, in solido con il venditore, alla restituzione del prezzo, oltre accessori.

L'inosservanza dei doveri
Nella stessa ottica della pronunzia in rassegna si è affermato, altresì:- il notaio, incaricato della redazione e autenticazione di un contratto di compravendita, non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell'atto, ma è tenuto a realizzare tutte le attività, preparatorie e successive, che, allo stato degli atti, garantiscano sia la serietà e la certezza dell'atto giuridico da rogare, sia il raggiungimento del suo scopo tipico e del risultato pratico perseguito dalle parti (come quelle di informazione, di consiglio o di dissuasione dalla stessa stipula dell'atto), tra le quali non rientra il pattuito esonero dal compimento delle visure catastali, in quanto costituente parte integrante del negozio, purché giustificato da concrete esigenze delle parti. Ne deriva che l'inosservanza di tali doveri, quand'anche non contemplati dalla legge professionale, determina l'insorgere di responsabilità contrattuale per inadempimento dell'obbligazione di prestazione d'opera intellettuale, trovando essi fondamento nella clausola generale di buona fede oggettiva, senza che possa configurarsi il concorso colposo del danneggiato ai sensi dell'articolo 1227 Cc., Cassazione, ordinanza 15 febbraio 2022, n. 4911, che ha cassato la sentenza di merito per avere escluso la responsabilità contrattuale del notaio che aveva omesso di informare le parti dell'infrazionabilità del box parcheggio rispetto alla porzione pertinenziale, vincolo richiamato in precedenti atti notarili oltre che essere previsto legge n. 112 del 1989;
- per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall'incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell'oggetto della prestazione d'opera professionale, poiché l'opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia garantita la serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi e, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dai partecipanti alla stipula dell'atto medesimo; conseguentemente, l'inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità ex contractu per inadempimento dell'obbligazione di prestazione d'opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità, dovendosi escludere alla luce di tale obbligo la configurabilità del concorso colposo del danneggiato ex art. 1227 Cc, Cassazione, sentenza 12 giugno 2020, n. 11296, in Vita notarile, 2020, p. 1529;

Inadempimento dei propri obblighi
- in caso di inadempimento ai propri obblighi professionali il notaio non può invocare una diminuzione della propria responsabilità verso il cliente per il solo fatto che quest'ultimo non abbia controllato se la stesura dell'atto (nella specie, una dichiarazione di successione a fini fiscali) sia stata compiuta in modo tecnicamente corretto, stante che nel rapporto di prestazione di opera intellettuale colui che si rivolge ad un professionista ha diritto di pretendere una prestazione eseguita a regola d'arte ex articolo 1176, comma 2, Cc non essendo, per ciò stesso, ontologicamente configurabile il concorso colposo del danneggiato ex art. 1227 CC, Cassazione, ordinanza 2 maggio 2019, n. 13592, in Vita notarile, 2019, p. 981;
- in tema di responsabilità professionale del notaio, qualora sia stata disposta la demolizione in via amministrativa di un'opera edilizia realizzata su un terreno gravato da vincolo archeologico, non rilevato dal notaio rogante la relativa compravendita (o permuta), e ciò sia dipeso anche dalla mancanza di talune autorizzazioni amministrative e da difformità urbanistiche, questi ultimi fattori, pur se imputabili al danneggiato non valgono ad interrompere la serie causale, perché lo stesso, se avesse conosciuto l'esistenza del vincolo, non avrebbe, secondo un criterio logico-probabilistico, acquistato il terreno e non avrebbe intrapreso alcuna attività edilizia (criterio della preponderanza dell'evidenza); trattandosi, però, di fattori umani, degli stessi è possibile tenere conto nella liquidazione del danno, ponendo a raffronto l'efficienza causale della condotta (colpevole) del notaio e quella (altresì colpevole) dell'acquirente che ha costruito in mancanza di alcune delle autorizzazioni necessarie ed in difformità rispetto al progetto approvato, Cassazione, sentenza 24 ottobre 2017, n. 25113.

Le attività preparatorie
Sempre nel senso che l'obbligo del notaio si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi ed, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell'atto medesimo; conseguentemente, l'inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità ex contractu per inadempimento dell'obbligazione di prestazione d'opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità, e, stante il suddetto obbligo, non è ontologicamente configurabile il concorso colposo del danneggiato ex art. 1227 Cc, tra le altre, Cassazione, sentenza 28 novembre 2007, n. 24733, in Vita notarile, 2008, p. 356.

Obbligo di svolgere personalemente l''incarico
Analogamente, notaio è obbligato ad eseguire personalmente l'incarico assunto - ed è perciò responsabile, ai sensi dell'art. 1228 Cc, dei sostituti ed ausiliari di cui si avvale - con la specifica diligenza e perizia dovute per la professione che esercita, avuto riguardo al raggiungimento del risultato pratico perseguito dal cliente; pertanto se egli è incaricato del trasferimento di un immobile situato nelle province italiane appartenute all'Impero Austro - Ungarico, ove, ai sensi dell' art. 2 regio decreto 28 marzo 1929, n.499 per l'acquisto dei diritti reali è necessaria l'intavolazione, sussiste il suo difetto di diligenza professionale ed imperizia per inosservanza di regole tecniche se non segue personalmente e sollecitamente l'esecuzione della relativa procedura, indipendentemente dalla solerzia di un collega richiesto di collaborare, con conseguente responsabilità esclusiva nei confronti del cliente danneggiato dal non compimento dell'incarico, Cassazione, sentenza 10 novembre 1998, n. 11284, in Rivista notariato, 1999, II, p. 715.

Responsabilità del cliente
Per la precisazione che tra il notaio ed il cliente intercorre un rapporto professionale inquadrabile nello schema del mandato, in virtù del quale il primo è tenuto a fare tutto quanto è nelle sue possibilità per la realizzazione del risultato pratico che il secondo si prefigge; tuttavia, la pretesa violazione di detto obbligo e l'eventuale danno che ne sia derivato non possono essere posti a carico del notaio se il cliente non s'è premurato di evitarne l'incidenza, usando l'ordinaria diligenza di cui al secondo comma dell'art. 1227 Cc Cassazione, sentenza 13 marzo 1997, n. 2396, in Vita notarile, 1997, p. 422, resa in una fattispecie in cui il cliente aveva acquistato con un unico atto due immobili, chiedendo di usufruire dei benefici concessi per l'acquisto della prima casa; l'Ufficio del registro aveva negato il riconoscimento beneficio ed il notaio aveva versato, di propria tasca, un'ulteriore somma per la registrazione, chiedendone poi il rimborso al cliente. Rifiutandosi quest'ultimo di rimborsare il notaio, lo stesso aveva ottenuto decreto ingiuntivo e il giudice di merito accolto l'opposizione del cliente, sul presupposto che il notaio avrebbe dovuto supporre che, stipulando un unico atto, sarebbero sorte questioni per il conseguimento del beneficio in questione e che, in ogni caso, il notaio avrebbe dovuto coltivare il ricorso innanzi alla commissione tributaria. La S.C., in applicazione dell'enunciato principio, ha cassato la sentenza del merito, in quanto il giudice aveva del tutto omesso di accertare se il cliente aveva adottato l'ordinaria diligenza per evitare l'incidenza del danno, sperimentando il menzionato ricorso tributario.

Mandato per il compimento di negozi giuridici
Nel senso, peraltro, che in tema di mandato per il compimento di negozi giuridici implicanti specifiche conoscenze tecniche, non è ravvisabile a carico del mandante alcun concorso di colpa, ai sensi dell'articolo 1227 Cc, per non avere di propria iniziativa prevenuto o sanato gli errori del mandatario inadempiente fino a quando questi ultimi non gli siano in qualunque modo resi noti ed evidenti, in quanto il mandante, privo delle necessarie competenze, può fare legittimo affidamento sulla competenza del mandatario, Cassazione, sentenza 27 marzo 2018, n. 7515.
In dottrina, in margine a Cassazione, sentenza 13 marzo 1997, n. 2396, cit., tra i numerosi contributi, Brunetti E., Agevolazioni prima casa» e responsabilità dei notai in Danno e responsabilità, 1997, p. 447; Musolino G., Osservazioni in tema di contratto di mandato e responsabilità professionale del notaio, in Rivista notariato, 1997, p. 1218; Guarneri A., Assenza di colpa professionale del notaio per omessa concessione di agevolazione fiscale al cliente', in Responsabilità civile, 1997, p. 1131.

Il merito
Nello stesso senso delle decisioni richiamate sopra, in sede di merito si è osservato, altresì, che la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, per il notaio, in sede di preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, fatta salva l'espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall'incarico conferitogli dal cliente;
l'opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi ed, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell'atto medesimo; conseguentemente, l'inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità ex contractu per inadempimento dell'obbligazione di prestazione d'opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità, e, stante il suddetto obbligo, non è ontologicamente configurabile il concorso colposo del danneggiato ex art. 1227 Cc;
la rilevabilità d'ufficio della nullità dell'atto va necessariamente coordinato con il principio dispositivo e con quello della corrispondenza tra chiesto e pronunciato, Tribunale di Napoli - Marano, sentenza 14 marzo 2013, in Gazzetta Forense, 2013, fasc. 5, p. 49.
In termini generali, per il rilievo che il notaio incaricato della redazione e autenticazione di un contratto di compravendita immobiliare non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e sovrintendere alla compilazione dell'atto ma deve compiere l'attività necessaria ad assicurarne serietà e certezza degli effetti tipici e risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle dette parti, poiché contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l'obbligo di informazione e consiglio. In particolare, egli è tenuto a compiere una verifica di natura tecnica ed essenzialmente giuridica che ricomprende anche la stabilità o meno nel tempo dei titoli giudiziali trascritti, dovendo acquisire informazioni presso la conservatoria dei registri immobiliari sulla loro definitività, 7283, Cassazione, sentenza 16 marzo 2021, in Foro italiano, 2021, I, c. 3284 (con nota di Siniscalchi A.M., Attività notarile, divere di consiglio e instabilità del titolo di provenienza) ce ha cassato la sentenza che aveva escluso la responsabilità professionale di un notaio rogante un atto di compravendita immobiliare senza compiere le opportune indagini in ordine al titolo di proprietà dell'immobile acquistato per usucapione dal venditore in forza di una sentenza di primo grado che, benché trascritta, era stata impugnata e, quindi, non recava l'attestazione di passaggio in giudicato, censurando anche l'affermazione del giudice di secondo grado per la quale l'informazione sulla definitività della menzionata sentenza fosse una nozione alla portata di tutti.
Analogamente, l'opera demandata al notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico non si riduce al mero compito di accertare la volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie affinché sia assicurata la serietà e la certezza dell'atto giuridico da rogarsi, per effetto del conseguimento dello scopo tipico di esso, con la conseguenza che l'inosservanza dei menzionati obblighi accessori da parte del notaio, salvo espresso esonero delle parti, comporta responsabilità ex contractu per inadempimento dell'obbligazione di prestazione d'opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità, Cassazione sentenza 29 novembre 2007, n. 24939, in Guida al diritto, 2007, fasc. 50, p. 58, con nota di Piselli M., Il professionista incaricato dell'atto deve garantire un risultato al cliente .