Legittimo l'allaccio alla rete fognaria anche se il regolamento di condominio non la menziona

Sebbene il regolamento contrattuale di condominio del 1925 non indichi fra le parti comuni le condotte fognarie e idriche, il condomino ha ugualmente diritto a poter allacciare la propria unità immobiliare a tali impianti. Lo ha ribadito la Corte di Appello di Roma con sentenza numero 6930 pubblicata il 3 novembre 2022.

La vicenda
Una condomina chiese al proprio condominio di poter allacciare la sua unità immobiliare alla rete fognaria e idrica. Incassato un netto rifiuto, la condomina evocò in giudizio il condominio per conseguire l'ordine di eseguire l'allaccio o, in alternativa, l'autorizzazione giudiziale a eseguire i lavori. Il condominio dedusse che in base al regolamento condominiale contrattuale la condomina non aveva alcun diritto sull'impianto fognario e idrico, beni peraltro nemmeno annoverati nelle parti comuni. Osservava, poi, che avrebbe dovuto citare tutti i condòmini e il locale attoreo non aveva mai goduto dell'allaccio alla fognatura e all'impianto idrico. Il Tribunale di Roma accertò il diritto della condomina ad allacciarsi al pozzetto di scarico condominiale situato nell'atrio dell'edificio.
La condomina propose appello contestando la sentenza di primo grado sotto vari profili. Il condominio, costituitosi, formulò appello incidentale avversando la pronuncia e chiedendo l'integrale riforma.

La decisione
Il condominio, appellante incidentale, ha lamentato l'accoglimento da parte del tribunale della domanda di autorizzazione all'allaccio fognario avanzata dalla condomina in quanto violerebbe i disposti contenuti nel regolamento di condominio, di evidente formazione contrattuale, risalente all'anno 1925. L'art. 1, invero, dispone che fra le proprietà comuni a favore di tutti i condòmini vi è «…l'area su cui sorge il fabbricato stesso, la terrazza che lo ricopre, il locale della cabina per la luce elettrica ed il cortile principale avente ingresso dall'androne del portone…». Il condominio ha rilevato che sono da ritenersi escluse (stando alle diciture espresse dal regolamento contrattuale) le restanti parti, perciò anche la fognatura e gli impianti ricadenti sotto la vigenza del codice civile varato nel 1865. Secondo il condominio, non avrebbe alcuna rilevanza l'odierno codice civile (introdotto nel 1942) secondo cui sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piano la fognatura e i servizi di scarico.

L'appello incidentale si fonda su una presunta ultrattività del codice civile previgente (1865).
La Corte di Appello ha avallato le ragioni della condomina. La questione è stata risolta applicando al caso di specie l'art. 256 disp. att. c.c. per il quale «quando nelle leggi e nei regolamenti sono richiamate le disposizioni del codice civile del 1865 e del codice di commercio del 1882 s'intendono richiamate le disposizioni corrispondenti del nuovo codice».
In buona sostanza, il corrispondente disposto è rinvenibile nell'art. 1117 c.c. Esso contempla gli impianti fognari e idrici fra le parti comuni dell'edificio. La linea difensiva tratteggiata dal condominio in via incidentale è stata rigettata dalla Corte capitolina in quanto il regolamento del 1925 indica, quali parti comuni, il cortile e l'area su cui sorge il fabbricato mentre l'odierno art. 1117, numero 3, c.c., applicabile alla fattispecie per via dell'art. 256 disp. att. c.c., annovera fra i beni comuni la fognatura condominiale.
Va soggiunto che l'allaccio agli scarichi comuni di un nuovo bagno integra un comportamento lecito rispettoso del precetto l'art. 1102 c.c. Inoltre, se, da un canto, il regolamento contrattuale non contemplava la rete fognaria e idrica fra i beni comuni, dall'altro, non prevedeva alcuna espressa esclusione.