No alla trasformazione della luce in veduta quando viola preesistenti patti

E' illegittima la trasformazione della finestra lucifera in veduta, e pertanto va ordinato il ripristino, qualora siano stati violati pregressi accordi tesi a concedere il diritto di aprire le sole luci nel muro dell'edificio. E' il principio statuito dal Tribunale di Roma con sentenza numero 11345 pubblicata il 15 luglio 2022.

Il caso
Un condominio, proprietario di una area cortilizia, evocava dinnanzi al tribunale capitolino la titolare di un appartamento ricadente nel vicino stabile. Sosteneva che da sempre le aperture sul muro confinante con il richiamato cortile erano finestre lucifere per cui garantivano il passaggio della sola aria e luce (senza consentire l'inspectio né la prospectio). Tali caratteristiche vennero suggellate in una risalente convenzione mediante la quale si impose al precedente proprietario dell'unità abitativa l'obbligo di rispettare, per l'apertura delle luci, l'altezza indicata dalle disposizioni codicistiche. Gli stipulanti convennero altresì che le finestre dovevano essere munite di inferriate fisse e mensolette sporgenti, vetri opachi e apertura dall'interno e prescrissero finanche il divieto di apportare modifiche unilaterali alla facciata.
Il condominio lamentava che la convenuta, in occasione della ristrutturazione dell'appartamento, aveva rimosso le inferriate poste sulle aperture per sostituirle con vetrate trasparenti e finestre apribili. Ciò trasformava le luci in vedute rendendo possibile l'affaccio per guardare frontalmente, obliquamente e lateralmente. Ritenendo che ella era incorsa nella violazione degli articoli 901, 902 e 905 Codice civile, il condominio chiedeva la condanna al ripristino dello stato dei luoghi. La convenuta, costituitasi, replicava che le aperture erano vedute sin dall'origine e consentivano sia l'inspectio che la prospectio sul cortile del condominio attoreo. Inoltre, sosteneva di aver acquistato dal precedente proprietario la servitù di veduta sull'attiguo cortile.

La decisione
Secondo il giudicante, il condominio ha tutelato la proprietà in base all'articolo 902, comma 2, Codice civile per il quale è consentito al vicino esigere che le luci aperte sul proprio fondo siano conformi alle prescrizioni dell'articolo 901. La consulenza tecnica d'ufficio ha accertato che le aperture presenti sul prospetto confinante con il cortile condominiale (corrispondenti agli ambienti del livello inferiore nell'immobile di proprietà della convenuta) si trovano con il lato inferiore a una altezza di circa due metri rispetto al piano calpestibile dell'area cortilizia e a un metro rispetto al pavimento dell'immobile. Entrambe le aperture permettono l'affaccio frontale, obliquo e laterale verso l'anzidetto cortile.
Dalle foto versate in atti è emerso che in epoca risalente le aperture presentavano le caratteristiche delle finestre lucifere dotate di inferriate. La documentazione tecnica acquisita (disegni anch'essi risalenti) evidenzia la decorazione del prospetto le cui aperture sono rappresentate con maglie quadrate. La presenza delle grate precedenti all'acquisto dell'immobile da parte della convenuta è stata anche confermata da molteplici testimoni.
Considerato che nel caso di specie la presenza delle pregresse grate non permetteva alla convenuta un comodo affaccio, il tribunale ha escluso la configurabilità di un diritto di veduta per cui l'ha condannata a eliminare le vedute e a ripristinare le luci prescrivendo che esse debbano essere munite, ai sensi dell'articolo 901 Codice civile, di una inferriata (idonea a garantire la sicurezza del vicino) e di una grata fissa in metallo (con maglie delle stesse dimensioni di quelle relative alla grata installata a servizio dell'appartamento confinante).