Opposizione di terzo e usucapione, il tribunale di Roma specifica quale rilevanza ha il verbale di mediazione

La questione nasce a seguito dell'esecuzione su un immobile di cui, un terzo, rivendicava la qualità di reale proprietario, eccependo l'intervenuta usucapione in suo favore. Si tratta dell'opposizione di terzo, prevista dall'articolo 619 del codice di procedura civile, secondo cui "il terzo che pretende avere la proprietà o altro diritto reale sui beni pignorati può proporre opposizione con ricorso al giudice dell'esecuzione, prima che sia disposta la vendita o l'assegnazione dei beni".
In particolare, l'opponente deduceva di aver esercitato sul bene sottoposto ad esecuzione forzata, un possesso continuativo ultraventennale "uti dominus", legittimante l'acquisto per usucapione. Usucapione che, a suo dire, avrebbe trovato conferma anche nella stipula, con il debitore esecutato, di un atto di ricognizione di proprietà "nonché dalla sua formalizzazione in sede di accordo di mediazione sottoscritto tra le stesse parti" successivamente trascritto. In ogni caso, la parte opponente sosteneva di aver acquistato a titolo originario per intervenuta usucapione, ricorrendo, a suo dire, i presupposti legittimanti tale acquisto, "stante il possesso pacifico, ultraventennale, continuato e non interrotto, nonché pubblico ed inequivoco esercitato sul compendio pignorato". Il Tribunale di Roma con la sentenza 21 giugno 2021 n. 10792 non accoglieva il ricorso in opposizione, precisando come l'opposizione di terzo esperibile ai sensi dell'articolo 619 c.p.c. non sia una azione reale di rivendica di un diritto di proprietà sul bene pignorato, ma una azione personale di mero accertamento della illegittimità dell'esecuzione in rapporto all'oggetto della stessa e nei confronti del terzo che sul medesimo vanti un diritto che possa ritenersi prevalente su quello del creditore procedente (v. Tribuna le Mantova, 2/1/2005). "In altri termini – si legge nella sentenza 10792 del 21.6.21 - il suo solo fine è quello di sottrarre all'espropriazione un bene su cui il terzo vanta un diritto reale, ma l'onere di provare il diritto del terzo opponente di sottrarre il bene pignorato all'esecuzione attiene al fatto costitutivo della pretesa ed è quindi a carico dell'attore. Il terzo, lo si ribadisce, è quindi gravato della prova del possesso ad usucapionem". Secondo il Tribunale capitolino, il verbale di mediazione sottoscritto presso l'Organismo di mediazione e poi trascritto in Conservatoria, "non è opponibile ai creditori opposti". Ciò in quanto, nel caso di specie, se l'acquisto è a titolo originario, come nel caso dell'usucapione (art. 1158 c.c.), "esso trova la sua genesi in un rapporto che non è né bilaterale, né fra soggetti determinati (alienante ed acquirente nel caso di acquisto a titolo derivativo) ma inevitabilmente fin dal momento iniziale di formazione dei presupposti per il trasferimento, versus una pluralità indifferenziata e generica di soggetti". Nell'acquisto per usucapione non è neanche possibile distinguere, come nell'acquisto a titolo derivativo, tra due diversi momenti: acquisto tra le parti e acquisto nei confronti dei terzi. Inoltre, l'usucapione è, secondo la sentenza in commento, un modo legale e non negoziale di acquisto della proprietà.
Il Tribunale di Roma, nell'argomentare la decisione in commento, evidenzia la differenza sostanziale tra la sentenza di usucapione e gli accordi conciliativi accertativi dell'usucapione. Deduce, dunque, nel caso di specie, che il verbale di mediazione, ancorché trascritto in data 12.6.2017, non sia idoneo a dare notizia dell'avvenuto acquisto a titolo originario del diritto di proprietà sull'immobile pignorato, ma costituisce un mero negozio, pubblicizzato ai terzi mediante la trascrizione nei registri immobiliari, che soggiace al principio della priorità di cui all'art. 2644 c.c.
Corollario di questa affermazione è che – si legge in sentenza – "l'opponente ha "acquistato" il diritto reale a titolo derivativo" dal debitore esecutato, "nei limiti in cui questi poteva disporne ovvero gravato dal pignoramento immobiliare, trascritto in data antecedente e delle successive trascrizioni pregiudizievoli".