Locazioni commerciali, se si ritarda nella riconsegna dei locali il mancato pagamento di alcuni canoni non incide sul diritto all'indennità di avviamento

La protrazione della detenzione dei locali da parte del conduttore nel periodo intercorrente tra il termine di rilascio indicato nella disdetta e la data di effettiva riconsegna comporta la instaurazione, tra le parti, di un regime di occupazione derivato, ma distinto dal rapporto contrattuale con riguardo al quale era maturato il diritto di percepire la indennità di avviamento commerciale. Il mancato pagamento di talune mensilità di canone (rectius: di corrispettivo ex art. 1591 Cc) non integra condizione impeditiva del diritto alla indennità ex art. 34 citato, ma origina solo una pretesa risarcitoria in capo alla parte locatrice. Questo il principio espresso dalla Sezione III della Cassazione con l' ordinanza 5 settembre 2022 n. 26135.

I precedenti
Nello stesso senso, nel caso in esame la protrazione della detenzione dei locali da parte [della ex conduttrice] nel periodo intercorrente tra il termine, giudiziale di rilascio (agosto 2007) e la data di effettiva riconsegna (dicembre 2008) comportò l'instaurazione tra le parti di un regime di occupazione derivato ma distinto dal rapporto contrattuale con riguardo al quale era maturato in capo alla conduttrice il diritto di percepire l'indennità di avviamento commerciale; con la conseguenza che il mancato pagamento di talune mensilità di "canone" (rectius: di corrispettivo ex articolo 1591 Cc) non poteva, diversamente da quanto ritenuto dalla corte di appello, integrare una condizione di vera e propria "morosità" del conduttore impeditiva del diritto all'indennità ex articolo 34 [legge n. 392 del 2978], quanto soltanto originare una pretesa risarcitoria in capo alla locatrice, Cassazione, sentenza 20 maggio 2015, n. 10261, in Italgiureweb, 2015, in motivazione.

Scioglimento anticipato
In un'ottica diversa, rispetto a quella che ispira la pronunzia in rassegna, cfr., per l'affermazione che in tema di contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo il diritto del conduttore ad ottenere dal locatore, in caso di esercizio di attività con contatti diretti con il pubblico degli utenti o dei consumatori e di scioglimento anticipato del contratto di locazione a tempo indeterminato per volontà del locatore, l'indennità di avviamento commerciale, ai sensi dell'art. 34, legge 27 luglio 1978 n. 392, viene meno in caso di riconsegna del bene dopo undici mesi dalla scadenza del termine fissato per il rilascio, Cassazione, sentenza 8 marzo 2003, n. 3526, in Rass. locazioni, 2003, p. 389.

Risarcimento del danno per ritardata riconsegna e pagamento dell'indennità
In termini generali, in molteplici occasioni si è affermato che nella locazione di immobili urbani adibiti alle attività di cui all'articolo 27, primo comma, nn. 1 e 2, della legge 27 luglio 1978, n. 392, tra il diritto del locatore al risarcimento del maggior danno da ritardata riconsegna dell'immobile locato, ai sensi dell'articolo 1591 Cc, e l'adempimento dell'obbligo su questi gravante di pagamento al conduttore dell'indennità per la perdita dell'avviamento, esiste un rapporto di reciproca interdipendenza.
Pertanto:
- il diritto del locatore al risarcimento del danno, a norma dell'articolo 1591 Cc, per la ritardata restituzione dell'immobile locato, ancorché sia stato emanato un provvedimento di rilascio, non va riconosciuto per il periodo precedente alla corresponsione dell'indennità di avviamento, di cui agli articoli 34 e 69 legge n. 392 del 1978, atteso che tale corresponsione costituisce condizione per l'esecuzione del provvedimento di rilascio, sicché, fin quando essa non avvenga, la ritenzione dell'immobile da parte del conduttore è legittima, Cassazione, ordinanza 16 ottobre 2017, n. 24285 (Analogamente, all'atto della cessazione del rapporto di locazione non abitativa, in relazione alla quale il conduttore abbia diritto alla corresponsione dell'indennità per perdita dell'avviamento commerciale, permangono a carico delle parti reciproci obblighi di natura contrattuale - quello di restituzione dell'immobile gravante sul conduttore e quello di versamento dell'indennità a carico del locatore - che si caratterizzano per la loro reciproca inesigibilità in difetto del contemporaneo adempimento ad opera della controparte, con conseguente esclusione della mora del conduttore ex articolo 1591 Cc e di quella del locatore ex articolo 1224 stesso codice, in quanto entrambi i rifiuti ad adempiere trovano titolo giustificativo nella legge. Pertanto, non può essere riconosciuto al locatore il risarcimento del danno da ritardo nella restituzione dell'immobile, qualora questo sia giustificato dal mancato pagamento dell'indennità o dalla mancata seria offerta (almeno non formale) della prestazione, Cassazione, sentenza 29 marzo 1996, n. 2910, in Giurisprudenza italiana, 1997, I, 1, c, 302);
- chiesto dal locatore il risarcimento del maggior danno [ex articolo 1591 Cc], il giudice deve verificare anche d'ufficio se l'attore abbia adempiuto od offerto di adempiere l'obbligo di pagamento della suddetta indennità, non occorrendo a tal fine una formale eccezione da parte del conduttore, Cassazione, sentenze 13 febbraio 2014, n. 3348 e 20 aprile 2009, n. 9353;
- ciascuna delle prestazioni non è esigibile in mancanza dell'adempimento, o dell'offerta di adempimento dell'altra, per cui gli interessi sulla somma dovuta a titolo di indennità di avviamento commerciale non iniziano a decorrere finché non è avvenuto il rilascio dell'immobile, Cassazione, sentenze 25 febbraio 2014, n. 4443; 6 maggio 2010, n. 10962; 10 febbraio 2003, n. 1930, in Riv. giur. edilizia, 2003, I, 2, p. 1166, con nota di De Tilla M.,

Il rapporto di reciproca dipendenza
Rilascio dell'immobile ed indennità di avviamento sono legate da un rapporto di reciproca dipendenza;
- il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell'immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è obbligato al solo pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, e non anche al risarcimento del maggior danno, Cassazione, sez, un., sentenza 15 novembre 2000, n. 1177, in Rassegna loc. e cond., 2000, p. 579, con nota di Guida G., La tutela dell'avviamento commerciale ed il legittimo rifiuto del conduttore di restituire l'immobile, nonché in Corriere giuridico, 2001, p. 1324, con nota di Giove S., Danni da ritardato rilascio e indennità di avviamento;
- sino a quando non venga corrisposta l'indennità di avviamento di cui all'articolo 69 legge n. 392 del 1978 o ne sia stata effettuata l'offerta reale, il conduttore ha il diritto di mantenere la detenzione dell'immobile e di continuare nel godimento secondo contratto. Ciò comporta il venir meno della mora nella riconsegna del locale, e conseguentemente, dell'obbligo ex articolo 1591 Cc di corrispondere a titolo di risarcimento - per il periodo di detenzione dal provvedimento di rilascio o dalla scadenza del contratto al pagamento effettivo o all'offerta reale dell'indennità di avviamento - un compenso superiore al canone stabilito nel risolto contratto locativo, non sussistendo la detenzione illegittima, Cassazione, sentenza 1° giugno 1995, n. 6132, in Giustizia civile, 1996, I, p. 743, con nota di Izzo N., L'inesistenza del diritto di ritenzione per il mancato pagamento della indennità di avviamento.(Sempre nel senso che la disposizione di cui agli articolo 34 e 69 legge n. 392 del 1978, secondo cui l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile locato ad uso non abitativo è condizionata dalla avvenuta corresponsione dell'indennità di avviamento, configura una proroga legale del termine di adempimento dell'obbligo di riconsegna, determinata dalla necessità di far trovare altra idonea sistemazione logistica al lavoratore, ed esclude, quindi, che il conduttore possa essere ritenuto responsabile del maggior danno di cui all'articolo 1591 Cc, prima del pagamento o dell'offerta reale della suddetta indennità di avviamento, Cassazione, sentenza 21 luglio 1993, n. 8134, in Giustizia civile, 1994, I, p. 3201, con nota di Izzo S., Inesistenza del diritto al risarcimento del danno in caso di mancata corresponsione dell'indennità di avviamento).

Applicabilità alle locazioni in regime transitorio
Nel senso che in tema di esecuzione del provvedimento ottenuto dal locatore di rilascio di immobile adibito ad uso diverso da abitazione, l'articolo 9 del decreto legge 30 dicembre 1988, n. 551 (convertito in legge 21 febbraio 1989, n. 61, secondo cui la corresponsione dell'importo comunque risultante dalla sentenza di primo grado consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile), formalmente inserito - come ultimo comma - nell'articolo 34 della legge 27 luglio 1978 n. 392, è destinato ad integrare la disciplina ordinaria dell'indennità per la perdita dell'avviamento e risponde ad una finalità di carattere generale, risultando pertanto applicabile anche alle locazioni in regime transitorio regolate dall'artioolo 69 della legge sull'equo canone, stante l'esigenza - comune alle locazioni in regime ordinario e a quelle in regime transitorio - di evitare che il giudizio di determinazione dell'indennità di avviamento possa essere strumentalmente usato per ritardare l'esecuzione del provvedimento di rilascio. Ne consegue che, anche per gli immobili locati prima dell'entrata in vigore della suindicata legge n. 392 del 1978, la corresponsione (cui è parificata l'offerta reale con effetto liberatorio ex articoli 1206 e segg. Cc ) dell'indennità provvisoriamente determinata nella sentenza di primo grado funge da condizione di procedibilità dell'azione di rilascio e, corrispondentemente, rendendo esigibile l'obbligo di restituzione dell'immobile, costituisce in mora il conduttore, con le conseguenze risarcitorie previste dall'articolo 1591 Cc, Cassazione, sentenza 30 giugno 2005, n. 13948.
Per la precisazione che il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale sorge a condizione che il rapporto sia sciolto per volontà unilaterale del locatore e il conduttore non sia inadempiente, a tal fine non rilevando il ritardo nella riconsegna dell'immobile dopo la cessazione del rapporto in quanto l'obbligazione del conduttore al rilascio dell'immobile e quella del locatore alla corresponsione dell'indennità di avviamento, pur dipendenti e reciprocamente esigibili, sorgono quando il rapporto è già cessato e si collocano dunque fuori dal sinallagma contrattuale, Cassazione, sentenza 5 dicembre 2014, n. 25736.

Le pronunce di merito
In argomento, in sede di merito si è precisato, tra l'altro:
- al conduttore non compete il risarcimento del danno da mancato guadagno subìto nelle more del rilascio di un immobile adibito ad uso commerciale, che continui ad essere detenuto in forza del legittimo esercizio del diritto di ritenzione in attesa della corresponsione della indennità di avviamento, Tribunale di Cagliari, sentenza 11 novembre 1991, in RIv. giur. sarda, 1993, p. 51, con nota di Mereu G., Diritto di ritenzione del conduttore e mancato guadagno nelle more del rilascio;
- in caso di mancato rilascio di immobile locato per uso diverso da quello abitativo alla scadenza del termine fissato per l'esecuzione, il locatore che abbia effettuato l'offerta reale dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale - con successivo deposito della somma su libretto bancario - e che intende ottenere il risarcimento del maggior danno ex articolo 1591 c. c., può ben chiedere (sussistendo il fumus boni juris) il sequestro conservativo della somma vincolata, essendo il periculum in mora intrinseco alla possibilità che l'imminente esecuzione dello sfratto induca il conduttore a sottrarre ogni garanzia patrimoniale del credito del proprietario (tanto l'azienda quanto la somma in deposito a suo beneficio), Tribunale di Roma, sentenza 11 ottobre 1990, in Temi romana, 1990, p. 507;
- è inammissibile, per inegisibilità del credito, la domanda di condanna del locatore al pagamento dell'indennità di avviamento, proposta dal conduttore in pendenza del termine di rilascio ex articolo 56 l. n. 392 del 1978, Tribunale di Bergamo, sentenza 17 novembre 2011, in Arch. loc. cond., 2012, p. 309, con nota di Guizzetti, F.B., Il rilascio dell'immobile quale presupposto per la condanna del locatore al pagamento dell'indennità;
- la corresponsione dell'indennità per l'avviamento commerciale prevista nell'articolo 34 legge 27 luglio 1978 n. 392, si pone come condizione di procedibilità dell'azione esecutiva nei confronti del conduttore che si rifiuti di rilasciare l'immobile dopo la scadenza contrattuale e la fissazione del termine da parte del giudice per il rilascio e l'articolo 9 legge n. 61 del 1989, che consente al locatore di eseguire il provvedimento di rilascio dell'immobile sulla base di una determinazione provvisoria dell'indennità, rapportata alla somma reclamata, nel relativo giudizio, dal conduttore o, in mancanza, offerta dal locatore, non sta a significare che basta una qualsivoglia generica «offerta» (e cioè una sorta di dichiarazione di disponibilità a presupporre l'esistenza di un giudizio sulla determinazione del quantum - controverso - dell'indennità), in quanto ciò non modifica la necessità dell'offerta reale, qualora il conduttore-creditore faccia mancare la propria collaborazione all'adempimento dell'obbligazione, Tribunale di Roma, sentenza 4 marzo 1994, in Rass. locazioni e cond., 1994, p. 205.