Abbaino sanato senza ok del condominio

Per l'abbaino non serve il placet dell'assemblea di condominio. Per cui il comune non può negare l'opera realizzata dal proprietario del sottotetto che, seppur abusiva, non costituisce un'innovazione bensì una modifica della cosa comune. È la tesi sposata dal Tar Piemonte (sentenza n. 686/2021), che ha accolto il ricorso proposto dalla proprietaria di un sottotetto cui il comune aveva negato l'autorizzazione per la conservazione di un abbaino verso strada.

Il caso
La ricorrente si era vista respingere l'istanza di sanatoria dal comune di Torino sul presupposto che l'assemblea condominiale non aveva approvato l'intervento con le maggioranze previste dalla legge.
La donna impugnava il provvedimento contestando la necessità dell'assenso da parte del condominio posto che il comune non avrebbe titolo ad ingerirsi in rapporti privatistici e che le opere oggetto della domanda di sanatoria sarebbero riconducibili alla previsione di cui all'articolo 1102 c.c. (e non sarebbero invece qualificabili quali innovazioni di parti comuni ex articolo 1120, comma 1, c.c.), pertanto, senza necessità di autorizzazioni.

La decisione
I giudici amministrativi ritengono il ricorso fondato.
Per giurisprudenza costante, affermano, infatti, "costituisce facoltà del singolo condomino eseguire opere che, ancorché incidano su parti comuni dell'edificio, siano strettamente pertinenti alla sua unità immobiliare, sotto i profili funzionale e spaziale, in virtù del combinato disposto degli artt. 1102, 1105 e 1122 c.c., con la conseguenza che egli va considerato come soggetto avente titolo per ottenere a nome proprio l'autorizzazione relativa a tali opere (cfr., tra le altre, Cons. Stato, n. 1583/1998; Tar Napoli n. 15890/2018).
Con specifico riferimento all'apertura di abbaini da parte del proprietario del piano sottostante al tetto comune, la stessa Cassazione ha affermato che essa "ove sia eseguita a regola d'arte e sia tale da non pregiudicare la funzione di copertura propria del tetto né da impedire l'esercizio da parte degli altri condomini dei propri diritti sulla cosa comune, costituisce soltanto modifica e non innovazione della cosa comune e pertanto non necessita, come invece le innovazioni vere e proprie, della previa approvazione dell'assemblea dell'edificio in condominio ex artt. 1120 e 1336 c. (cfr. Cass. n. 17099/2006)".
Né – contrariamente a quanto sostenuto dalla difesa comunale - l'applicazione di questi principi può ritenersi esclusa per la natura abusiva delle opere.
In particolare, è priva di rilievo la sussistenza di un contrasto con l'articolo 33 del regolamento edilizio comunale (che esclude l'ammissibilità di interventi "casuali o sporadici"), invocata dall'amministrazione comunale: "un tale contrasto – afferma il Tar - non incide, invero, sulla natura dell'opere le quali, pur con le difformità realizzate, restano pur sempre degli abbaini".
Per cui, sentenziano i giudici accogliendo il ricorso, "poiché gli abbaini in questione - pur incidendo su parti comuni dell'edificio - hanno un'innegabile natura pertinenziale rispetto all'appartamento di proprietà della ricorrente e non determinano, per la loro oggettiva consistenza, alcuna deminutio dell'uso comune, l'assenso dell'assemblea condominiale è stato illegittimamente richiesto".