Il pagamento del posto auto extra in cortile non richiede l’unanimità

Legittimo fissare un contributo in caso si decida di assegnare due posti auto, invece di uno, ai condòmini nel cortile di uno stabile. La delibera che regolamenta l’assegnazione dei posti extra non necessita di approvazione unanime perché, contrariamente a quelle puramente regolamentarie, solo le clausole di natura contrattuale devono essere approvate da tutti i condòmini. È il principio sancito dall’ordinanza 14019/2023 della Cassazione, pubblicata il 22 maggio.

A rivolgersi ai supremi giudici due condòmini che contestavano la condanna di merito loro inflitta per «aver parcheggiato al di fuori del proprio posto macchina e dello spazio condominiale fruito come parcheggio a pagamento» in violazione di due articoli del regolamento contrattuale.

Nel palazzo in cui vivevano, in sostanza, il cortile fungeva da area di sosta con un posto assegnato a ogni condomino. Era stata però individuata, nel corso degli anni, un’area condominiale suppletiva nella quale l’assemblea aveva deliberato di far parcheggiare, a pagamento, un’eventuale seconda vettura ai condòmini richiedenti. Delibere approvate a maggioranza e che i due condòmini ricorrenti ritenevano illegittime.

I tre motivi da loro addotti sono stati però tutti respinti con un ragionamento, in particolare quello relativo agli ultimi due, che vale la pena riportare perché utile nella risoluzione di tanti casi simili a questo.

Innanzitutto, la delibera che aveva statuito il termine massimo per la sosta in un posto auto non proprio era stata correttamente approvata a maggioranza secondo la Cassazione. Le clausole dei regolamenti condominiali «hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condòmini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condòmini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare» (Cassazione, 943/1999). Le clausole contrattuali vanno approvate all’unanimità, le regolamentarie a maggioranza come in questo caso.

Quanto poi all’istituzione di secondi posti auto a pagamento, non si tratta di innovazione ex articolo 1120 del Codice civile e anche in questo caso basta il via libera a maggioranza. Per la Cassazione, non ci troviamo di fronte all’attribuzione in via esclusiva di posti auto ma alla regolamentazione di una forma di godimento turnario dell’area del cortile comune. L’assegnazione dei posti è annuale, su richiesta o sorteggio, ed è previsto il versamento di sette euro mensili qualora le vetture parcheggiate siano più di una. Legittima, quindi, la delibera che ha deciso a maggioranza.