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Nulla la notifica dell'atto giudiziario eseguita presso il condominio privo di portineria

Gli atti giuridici rivolti al condominio vanno notificati presso il domicilio dell'amministratore

di Fulvio Pironti

La vicenda si origina dalla opposizione al precetto con cui un condominio chiedeva l'accertamento della nullità della notifica del ricorso e decreto di fissazione dell'udienza di comparizione relativi al procedimento sommario di cognizione incardinato presso il Tribunale di Roma e la nullità della notifica dell'ordinanza. Tali atti, dei quali l'amministratore non aveva mai avuto notizia, erano stati notificati presso l'edificio condominiale.
Il decidente capitolino ha ritenuto che l'esecuzione forzata, risultando avviata sulla base di un titolo precostituito senza rispetto del contraddittorio, era illegittima. Al condominio era stata notificata l'ordinanza in forma esecutiva in uno al precetto. Venuto a conoscenza del titolo, accedeva al fascicolo del relativo procedimento e accertava che la notifica era stata eseguita a mezzo posta presso l'edificio. Il suo perfezionamento era avvenuto per compiuta giacenza. All'intimato, però, risultavano sconosciuti gli atti perché la notifica non si era compiuta presso il domicilio dell'amministratore. La raccomandata, omissiva di ogni riferimento all'amministratore, recava come indirizzo il recapito dell'edificio.
Con sentenza numero 6425 pubblicata il 28 aprile 2022, il Tribunale di Roma ha accolto l'opposizione ribadendo che gli atti giuridici rivolti al condominio vanno notificati presso il domicilio dell'amministratore. Il condominio è sprovvisto di sede legale per cui il suo domicilio giuridico coincide con quello dell'amministratore. Essendo sfornito di personalità giuridica, il condominio deve agire tramite l'amministratore presso il suo domicilio. La notifica indirizzata al condominio deve perfezionarsi con la consegna a mani proprie all'amministratore o nel locale condominiale (tale da essere inteso come ufficio dell'amministratore). Ove mancante, dovrà essere eseguita presso il domicilio dell'amministratore. In definitiva, l'omissione delle rituali notifiche ha violato il contraddittorio e travolto il titolo esecutivo caducandolo in ogni effetto.

Raccomandata all'indirizzo del condominio
Dalla istruttoria è emerso che il ricorso introduttivo non era mai entrato nella sfera conoscitiva del condominio. Si è appurato che l'avviso di ricevimento degli atti giudiziari notificati recava la dicitura «atto non ritirato entro il termine di 10 gg.». Risultavano notificati con raccomandata all'indirizzo del condominio con esclusione di qualsiasi riferimento, anche generico, del legale rappresentante. Il condominio ha provato mediante i verbali d'assemblea che l'opposto era a conoscenza del domicilio dell'amministratore. Ciò ha permesso di ritenere che all'atto della notifica conosceva il domicilio nel quale l'amministratore espletava la professione. E' stato provato anche che l'opposto conosceva l'indirizzo di posta certificata dell'amministratore in quanto aveva trasmesso varie richieste.

I dati dell'amministratore
Le prove testimoniali offerte dal condominio hanno confermato che l'amministratore aveva affisso nell'edificio la targa con i suoi recapiti. E' stata provata anche l'assenza del servizio di portineria e/o di un ufficio o locale adibito alla gestione condominiale.
Il giudice ha aderito all'orientamento giurisprudenziale secondo cui la notifica al condominio, quale ente di gestione privo soggettività giuridica, va effettuata, in ragione della disciplina stabilita per le persone fisiche, all'amministratore. Elemento, questo, che unifica all'esterno la compagine comproprietaria per cui, oltre che ovunque e in mani proprie, l'atto può essere consegnato ai soggetti abilitati a riceverlo, in luogo del destinatario, soltanto nei luoghi in cui ciò è consentito dagli articoli 139 e seguenti Codice procedura civile. Tra questi luoghi va ricompreso, in quanto ufficio dell'amministratore, anche l'edificio condominiale a condizione che esistano locali, come la portineria, destinati e concretamente utilizzati per lo svolgimento della gestione delle cose e servizi comuni.

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