Il criterio di divisione delle spese manutentive non si applica alle parti sporgenti all'esterno dell'edificio

Il criterio di riparto delle spese manutentive dettato dall’art. 1126 c.c. si applica alle superfici del lastrico solare e terrazza a livello di proprietà esclusiva che espletano funzione di copertura delle unità immobiliari sottostanti, ma non alle residue porzioni aggettanti, sporgenti all’esterno della sagoma dell’edificio, poiché gravano sui soli proprietari. E’ l’importante principio reso dal Tribunale di Vibo Valentia con ordinanza pubblicata il 24 agosto 2022.

Il caso e la decisione

La vicenda vagliata dal Tribunale di Vibo Valentia trae origine da infiltrazioni di acqua meteorica provenienti dalle coperture terminali ammalorate di proprietà esclusiva, lastrico solare e terrazza a livello con porzioni aggettanti. Il decidente affronta la controversa problematica afferente al criterio ripartitivo delle spese manutentive nel caso in cui presentino porzioni aggettanti sporgenti dalla sagoma dell'edificio. Il tribunale aderisce all’orientamento maggioritario ritenendo debba applicarsi il criterio di riparto sancito dall'art. 1126 c.c. per la parte incassata del terrazzo e lastrico ed esclude, attribuendone la spesa ai soli proprietari, le porzioni aggettanti perché fuoriescono dall’edificio e non assolvono alla funzione collettiva di copertura.

La giurisprudenza maggioritaria

L’indirizzo prevalente sostiene che se la terrazza a livello o il lastrico solare di proprietà esclusiva (o di uso esclusivo) è parzialmente in aggetto (per cui una parte è protesa nel vuoto oltre il contorno dell’edificio) non si applica integralmente l'art. 1126 c.c. (App. L'Aquila 14 febbraio 1992). Ciò in quanto il tratto aggettante è una estensione del piano calpestabile il cui godimento è attribuito al solo proprietario esclusivo. Ne discende che le spese per tale tratto non possono essere suddivise secondo l'art. 1126 c.c. dovendo, al contrario, onerare unicamente il proprietario.

Andranno separate le due porzioni di superficie, quella destinata a fungere da copertura e quella aggettante protesa all’esterno dell’edificio. Si ricaveranno le quote da ripartire, una basata sul concorso di spesa in ragione dell’art. 1126 c.c., l’altra gravante sul solo proprietario.

Il riparto fondato sull’art. 1126 c.c. va ricondotto alla superficie che espleta la funzione di copertura (che, perciò, ricade nella proiezione verticale delle unità immobiliari sottostanti), non invece per la residua parte aggettante (Cass. n. 6624/2012). Tali manufatti sono costituiti anche da una parte aggettante sporgente dal perimetro dell'edificio priva della funzione di copertura. Dovrà considerarsi di proprietà esclusiva per cui le spese andranno addossate ai proprietari. L’art. 1126 c.c. pone ad esclusivo carico del proprietario del lastrico solare o terrazzo a livello un terzo della spesa imputando i restanti due terzi a tutti i condòmini dell’edificio o della parte a cui serve.

Tale assetto è coerente con l’interpretazione che considera i balconi aggettanti un prolungamento dell'immobile. Non svolgendo funzione di sostegno né di copertura non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e pertanto rientrano nella sfera dominicale esclusiva dei titolari degli immobili cui accedono.

La giurisprudenza minoritaria

Un indirizzo minoritario considera le coperture strutturalmente unitarie, perciò insuscettive di frazionamenti. Le superfici sono integralmente contrassegnate da una unitarietà strutturale e funzionale (il solaio è stato unitariamente concepito con posa continua di guaina isolante). E’ impossibile manutenere in modo parziale il solo tratto aggettante perché esporrebbe a rischio di infiltrazione l'intera superficie facendo perdere la funzione di copertura. In conseguenza, le spese andranno suddivise secondo i parametri dell'art. 1126 c.c. anche per le parti aggettanti (Trib. Roma 26 febbraio 2019 n. 4327).