Può essere proposta anche solo da uno dei comproprietari la domanda di acquisto della porzione del fondo attiguo

La domanda proposta ai sensi dell'articolo 938 Cc – tendente all'acquisto della porzione del fondo attiguo occupata – può essere proposta anche solo da uno dei comproprietari, non richiedendo la integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri comproprietari, atteso che l'eventuale accoglimento dell'istanza giova a tutti i partecipanti, implicando l'inclusione della suddetta porzione del suolo tra le cose comuni. Questo il principio espresso dalla Sezione II della Cassazione con l'ordinanza 14 gennaio 2022 n. 992.

Un principio innovativo
Non risultano precedenti in termini.
Con riferimento all'ipotesi reciproca (qualora, cioè, sia oggetto di comproprietà il fondo sul quale è stata realizzata la costruzione di parte attrice), tra le altre, nel senso che l'azione diretta ad ottenere l'attribuzione, ai sensi dell'articolo 938 Cc, della proprietà dell'edificio e del suolo occupato deve essere proposta nei confronti di tutti i condomini di quest'ultimo, in quanto tale attribuzione dà luogo ad una modificazione della situazione giuridica del suolo operata da una sentenza avente carattere costitutivo, Cassazione, sentenza 30 gennaio 1992, n. 1005, in Archivio locazione e condominio, 1993, p. 102, nonché Cassazione, sentenze 18 marzo 1989, n. 1363, in Giurisprudenza agraria, 1989, II, p. 547 (secondo cui qualora uno solo dei comproprietari di un fondo abbia proceduto alla costruzione di un edificio, occupando in buona fede una porzione del fondo attiguo, nel giudizio dallo stesso instaurato nei confronti del proprietario di quest'ultimo fondo per ottenere, ai sensi dell'articolo. 938 cod. civ., l'attribuzione della proprietà del suolo occupato, deve essere disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri comproprietari del fondo su cui è stato costruito l'edificio, ricorrendo tra di essi una ipotesi di litisconsorzio necessario), 10 giugno 1976, n. 2135 e 26 ottobre 1966, n. 2628, in Riv. dir. processuale, 1968, p. 389, con nota di Giovannelli M., Variazioni sul tema del litisconsorzio necessario (un caso complesso di motivazione viziata).
Sempre nella stessa ottica, nella controversia, di natura reale, che venga promossa per denunciare lo sconfinamento di una porzione del fabbricato costruito sul fondo vicino, al fine di conseguirne la demolizione, ed anche se insorga questione sull'applicabilità delle disposizioni dell'articolo 938 Cc in tema di cosiddetta accessione invertita, la circostanza che detto fabbricato sia oggetto di proprietà condominiale comporta l'esigenza di evocare in giudizio tutti i condomini, dato che la controversia medesima investe i diritti esclusivi di costoro ed esula dai poteri di rappresentanza dell' amministratore, Cassazione, sentenza 9 settembre 1991, n. 9482, in Giurisprudenza italiana, 1992, I, 1, c. 478.

L'accessione invertita
In tema di accessione invertita, in termini generali, da ultimo, nel senso che la buona fede rilevante ai fini dell'accessione invertita di cui all'articolo 938 Cc consiste nel ragionevole convincimento del costruttore di edificare sul proprio suolo e di non commettere alcuna usurpazione. Essa, in assenza di una previsione analoga a quella dettata in materia di possesso dall'articolo 1147 Cc, non è presunta, ma deve essere provata dal costruttore; ai fini probatori, è necessario avere riguardo alla ragionevolezza dell'uomo medio e al convincimento che questi poteva legittimamente formarsi circa l'esecuzione della costruzione sul proprio suolo, in base alle cognizioni possedute effettivamente o che egli avrebbe potuto acquisire con un comportamento diligente, sicché la buona fede deve escludersi qualora, in relazione alle particolari circostanze del caso concreto, il costruttore avrebbe dovuto fin dall'inizio anche solo dubitare della legittimità dell'occupazione del suolo del vicino, Cassazione, ordinanza 6 maggio 2021, n. 11845.
Sempre in argomento si è precisato, altresì:
- l'istituto dell'acquisto della proprietà per accessione invertita che, ai sensi dell'articolo 938 Cc, consente al giudice di attribuire al proprietario della costruzione eseguita su una parte dell'altrui fondo attiguo la proprietà del terreno occupato, in mancanza della tempestiva opposizione del proprietario di tale terreno, si riferisce esclusivamente alle ipotesi di sconfinamento, ovvero di costruzione giacente in parte sul terreno del costruttore ed in parte sul terreno altrui, non trovando, perciò, applicazione nelle ipotesi di costruzione interamente eseguita sul fondo altrui, che sono invece regolate dall'articolo 936 Cc, Cassazione, ordinanza 30 luglio 2010, n. 16331;
- l'articolo 938 Cc, il quale, in deroga al principio generale sull'acquisto della proprietà per accessione, di cui ai precedenti articolo 934 e ss., prevede, in caso di occupazione di porzione del fondo contiguo con una costruzione, l'attribuzione al costruttore della proprietà dell'opera realizzata e del suolo (cosiddetta accessione invertita), si riferisce esclusivamente alla costruzione di un edificio, cioè di una struttura muraria complessa idonea alla permanenza nel suo interno di persone e di cose, non potendo, quindi, essere invocato con riguardo a opere diverse, quali un muro di contenimento o di divisione, Cassazione, ordinanza 16 settembre 2019, n. 22997;
- la deduzione della c.d. accessione invertita di cui all'articolo 938 Cc non dà luogo ad una mera difesa o eccezione, ma ad una vera e propria domanda (principale o riconvenzionale), volta a conseguire un provvedimento giudiziale ad un tempo costitutivo del diritto di proprietà a favore del costruttore ed estintivo del diritto del proprietario del suolo, oltre che impositivo del pagamento del doppio del valore dell'area stessa, sicché tale richiesta è soggetta ai limiti ed alle preclusioni di cui agli articoli 183 e 184 Cpc, ed è inammissibile ove proposta, per la prima volta, in appello, ex articolo 345 Cpc, Cassazione, ordinanza 17 maggio 2017, n. 12415;.
- in tema di accessione invertita, la domanda volta all'attribuzione al costruttore della proprietà dell'edificio e del suolo occupato verso pagamento dell'indennità, pari al doppio del valore della superficie occupata, può essere proposta anche dal proprietario del fondo occupato, Cassazione, sentenza 14 febbraio 2017, n. 3899, in Foro italiano, 2017 I, c. 2427;
- l'indennità dovuta dal costruttore al proprietario del suolo, nell'ipotesi di accessione invertita di cui all'articolo 938 Cc, pari al doppio del valore della superficie occupata è oggetto di un debito di valore, mirando non solo a ricostituire il patrimonio del proprietario, ma anche a ricompensarlo dei potenziali incrementi di valore non documentabili, con la conseguenza che il giudice, nel liquidare detta indennità, deve riconoscere sulla relativa somma, anche d'ufficio, gli interessi compensativi, a far data dalla domanda, Cassazione, sentenza 14 febbraio 2013, n. 3706, in Giustizia civile, 2013, I, p. 571.