La modifica del riparto delle spese condominiali è valida se c'è unanimità anche con un consenso successivo

La convenzione sul riparto delle spese condominiali inserita nel regolamento può essere modificata all'unanimità dai partecipanti al condominio e per la sua validità si applicano le regole negoziali. Per cui una nuova delibera modificativa delle regole di riparto adottata in assemblea dall'unanimità dei presenti - ma in assenza di un condomino che poi vi aderisce espressamente - è pienamente valida ed opponibile ai terzi.

La Corte di cassazione con la sentenza n. 21086/2022 ha perciò affermato il principio di diritto secondo cui in materia di modifiche del regolamento condominiale tramite apposita convenzione non sono applicabili le regole assembleari, ma quelle che regolano la valida prestazione del consenso a un atto negoziale. Come la delibera modificativa delle regole di riparto delle spese condominiali che ha di fatto natura di contratto.

La convenzione sulla ripartizione delle spese - in deroga ai criteri legali della proprozionalità millesimale - presuppone una dichiarazione di accettazione avente valore negoziale e che prescinde dalle formalità richieste per lo svolgimento del procedimento collegiale che regola l'assemblea condominiale. Il consenso può perciò manifestarsi anche mediante successiva adesione al contratto. Realizzando in un secondo tempo l'unanimità non raggiunta in assemblea.

L'attribuzione proprozionale ex lege delle spese relative a beni e servizi di cui tutti godono indistintamente - comprese le innovazioni deliberate dalla maggioranza - è norma che può essere derogata solo dall'unanimità dei condomini e accede al regolamento predisposto dall'originario proprietario recepito nei singoli atti d'acquisto.

La vicenda riguarda la modifica di una precedente delibera che aveva previsto uno sconto di un sesto sulle spese comuni per i proprietari dei locali negozio dell'edificio. Successivamente era stata adottata altra delibera che cancellava lo sconto e il condominio aveva ottenuto il decreto ingiuntivo per il pagamento delle somme, a cui i proprietari coinvolti si opponevano, facendo rilevare che la modifica fosse invalida in quanto non approvata in assemblea da tutti i condomini (per quanto il voto fosse stato unanime di tutti i presenti meno l'avente diritto che non aveva partecipato ma che succesivamente aveva aderito alla modifica con espresso consenso). Quindi l'unanimità rilevante è quella raggiunta con l'accordo negoziale, al momento della formazione del pieno consenso frutto della libera determinazione dei partecipanti, e non con il voto assembleare (poi integrato dai millesimi mancanti).