Sui conduttori anche la stangata dell’adeguamento Istat

Anche l’adeguamento del canone di locazione secondo gli indici Istat preoccupa i conduttori di immobili a uso diverso dall’abitazione, perché il salto in avanti degli indici va ad aggravare una situazione già pesante a causa degli aumenti del riscaldamento e dell’energia elettrica. L’inflazione spinge infatti l’Istat sul canone, che dalle misure minime degli ultimi anni, ha raggiunto ora livelli importanti. Si è infatti passati dallo 0,3% del giugno 2020 e dall’1,4% del giugno 2021 al 7,8% del giugno 2022 e all’8,6% del settembre 2022, con una variazione percentuale del +11,4% rispetto allo stesso mese di due anni fa. Una situazione che può suggerire ad alcuni locatori di rinunciare momentaneamente all’aggiornamento del canone, per rinviarlo a un momento futuro.

Per chi invece non possa (o non ritenga di) rimandare l’aggiornamento, occorre ricordare che si può applicare al 75% del canone, con due eccezioni, che possono portarlo al 100%: la prima riguarda i contratti che prevedono una durata superiore ai sei anni, con proroga di altri sei (articolo 41, decreto legge 207/2008); l’altra per i contratti con un canone superiore a 250mila euro (articolo 18, decreto legge 133/2014). L’adeguamento deve essere previsto da una clausola del contratto: se questa manca, il locatore non può pretenderlo. Per la richiesta non serve la raccomandata, ma, a meno che il contratto non disponga altrimenti, si può fare inviando la bolletta di pagamento o la fattura che indica il nuovo canone da pagare. Non servono forme solenni purché sia chiara la volontà di chiedere l’aumento.

Nei contratti commerciali, in base all’articolo 32 legge 392/1978, l’aumento Istat deve essere chiesto in via preventiva anno per anno; la clausola contrattuale che preveda l’aumento automatico senza che sia necessaria la preventiva richiesta è nulla (Cassazione 6490/2017)

L’aggiornamento del canone è dovuto dal mese successivo alla richiesta del locatore e va calcolato con il criterio della variazione assoluta, cioè prendendo come base sempre il canone iniziale e tenendo conto della variazione Istat (ridotta al 75%) verificatasi per l’intero periodo tra il momento di determinazione del canone originario e il momento della richiesta. Se l’aggiornamento non è richiesto per qualche annualità intermedia, si tiene comunque conto della variazione verificata in tutto il periodo considerato, mentre non si possono chiedere gli arretrati (Cassazione 15034/2004).