Trasferimenti per separazioni, errato affidarsi ai cancellieri

La Corte di cassazione, con sentenza a Sezioni Unite n. 21761/2021 del 29 luglio scorso, ha escluso la necessità del controllo notarile sui trasferimenti immobiliari concordati in occasione della composizione delle crisi coniugali, trasferimenti che quindi avverrebbero per il tramite del cancelliere del Tribunale.

La decisione della Corte, nella sua più autorevole composizione, impone una ponderata riflessione, in quanto i princípi espressi non sembrano rispondere a un idoneo bilanciamento tra gli interessi delle parti, la tutela dei terzi aventi causa, la sicurezza della circolazione dei beni e l’affidabilità del sistema di pubblicità immobiliare.

Punto centrale della sentenza è l’attribuzione al cancelliere del potere di verificare validità ed efficacia dei trasferimenti immobiliari tra le parti e nei confronti dei terzi.

Ma il cancelliere, diversamente dal notaio, non è titolare di un munus affidatogli dalla legge. Assegnare al cancelliere tale funzione comporta, quale conseguenza, la necessità di interrogarsi sulla mancata corrispondenza tra competenze e responsabilità.

L’attribuzione di un controllo di legalità al cancelliere non risulta in alcun modo assistita da garanzie di responsabilità, come invece avviene per lo speciale regime di responsabilità professionale e disciplinare del notaio, rafforzato in base all’articolo 28 della Legge notarile, norma cui la stessa sentenza, peraltro, fa un necessario riferimento. Il cancelliere non assume, né potrebbe assumere alcuna responsabilità in merito al controllo svolto a garanzia della validità, certezza e stabilità del trasferimento immobiliare nei confronti dei terzi aventi causa.

La stessa sentenza evidenzia, inoltre, un opposto orientamento fatto proprio dalla maggioranza della giurisprudenza di merito, che conferma il ruolo centrale della figura del notaio nell’ambito dei trasferimenti immobiliari conseguenti agli accordi tra coniugi in occasione della crisi coniugale e ciò in ragione del più volte segnalato (e riscontrato nella prassi operativa) elevato rischio di errori invalidanti, connesso ai numerosi adempimenti collegati e alle verifiche richieste per gli atti immediatamente traslativi (indicazioni urbanistiche, attestazione di certificazione energetica e conformità catastale).

Né d’altro canto le esigenze di celerità, evidenziate dalla sentenza, per chiudere in tempi rapidi la vicenda coniugale, possono prevalere sulla necessità di assicurare un alto e adeguato livello di certezza giuridica su tali atti, come oggi avviene grazie ai controlli svolti dal notaio-pubblico ufficiale, che garantisce la verifica in ordine all’esistenza sui beni di gravami pregiudizievoli, irregolarità urbanistiche e catastali, vincoli culturali e problematiche antiriciclaggio.

Chi verificherà che nell’atto di trasferimento non vi siano errori o omissioni? E questo con tutte le probabili implicazioni in termini di atti da rettificare, confermare o convalidare, con sicuro aggravio dei costi a carico del cittadino/consumatore.

Il corretto dispiegarsi dell’autonomia privata, principio invocato dai ricorrenti e accolto dalla sentenza, deve certamente portare a individuare con esattezza gli effettivi accordi patrimoniali voluti dalle parti nell’ambito della crisi coniugale, ma tale principio non deve spingersi fino a mettere a repentaglio la corretta tenuta dei pubblici registri immobiliari.

La correttezza e affidabilità dei pubblici registri passa, infatti, imprescindibilmente dalla verifica attenta non solo della conformità catastale sotto il profilo oggettivo, ma anche e, soprattutto, della conformità sotto il profilo “soggettivo”, intesa come perfetto allineamento tra intestazione catastale e risultanze della conservatoria dei registri immobiliari, verifica che soltanto il notaio assicura quando effettua le visure ventennali e i controlli di continuità tra titoli trascritti.