Lavori in condominio, acquisto blindato rispetto ai debiti verso i terzi

Dei debiti condominiali verso terzi, a seguiti di lavori, rispondono soli i condòmini che erano tali nel momento in cui il rapporto obbligatorio ha avuto origine. La Corte di cassazione, ordinanza n. 19756 depositata oggi, ha così accolto, con rinvio, il ricorso di un acquirente contro la decisione della Corte di appello che invece lo aveva condannato al pagamento del credito maturato dalla impresa che aveva condotto i lavori straordinari quando la proprietà dell'appartamento era ancora del venditore.

Secondo il Tribunale e la Corte di appello l'obbligazione,in ragione della sua "natura ambulatoria", ricadeva sui successivi proprietari dell'appartamento. Al contrario, per il ricorrente, è errato sostenere la natura ambulatoria dell'obbligazione del condomino verso il terzo creditore, "con la conseguente ritenuta inapplicabilità della limitazione temporale prevista per il pagamento dei contributi condominiali".

Una lettura fatta propria dalla II Sezione civile che ha affermato il seguente principio di diritto: "In tema di condominio negli edifici, non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, né per il tramite del vincolo solidale di cui all'art. 63 disp. att. c.c., né attraverso la previsione dettata in tema di comunione ordinaria di cui all'art. 1104 c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente a tali lavori".

La Cassazione ricorda che il condomino intimato ha acquistato l'unità immobiliare successivamente all'epoca in cui l'obbligazione del terzo è insorta. E che, con riferimento alle intimazioni inoltrate dai terzi creditori verso il condomino non trova applicazione, né l'articolo 63, secondo comma, disp. att. c.c. (e, dopo la novella di cui alla legge n. 220/2012, l'articolo 63, quarto comma, disp. att. c.c.), né l'articolo 1104, terzo comma, c.c., con la conseguenza che l'acquirente non è affatto tenuto a partecipare al saldo del debito vantato dal terzo.

E ciò perché, prosegue il ragionamento, quanto ai rapporti esterni, ossia rispetto al terzo creditore, l'acquirente non risponde affatto dei debiti contratti dal condominio in epoca precedente all'acquisto. Mentre con riferimento ai rapporti interni, ossia nel rapporto con l'amministratore del condominio e con gli altri condòmini, l'acquirente risponde solo nel limite temporali di due anni.

In base all'articolo 63, secondo comma, disp. att. c.c. , in applicazione del principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali, il terzo creditore può agire nei soli confronti dei condòmini morosi e - solo dopo l'escussione di quest'ultimi - verso gli obbligati in regola con i pagamenti, sull'implicito presupposto che tali soggetti siano condòmini nel momento in cui il credito è insorto. La proprietà esclusiva degli immobili, al momento in cui ha avuto genesi il rapporto obbligatorio tra il terzo e il condominio, è, infatti, un elemento costitutivo dell'obbligazione dei condòmini.

Ne deriva che l'obbligazione dei condòmini di concorrere, secondo le proprie quote, al debito contratto dal condominio verso i terzi non è una obligatio propter rem, connotata dal requisito dell'ambulatorietà, appunto perché essa postula l'effettiva qualità di condomino nel momento in cui il rapporto tra il condominio e il terzo si è originato.

Ricapitolando, ai fini del riparto delle spese condominiali per l'esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni - ossia alle spese esigibili dal condominio -, vige il principio in forza del quale, laddove, successivamente alla delibera assembleare sia venduta un'unità immobiliare, i costi gravano su chi era proprietario dell'immobile compravenduto al momento dell'approvazione della delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione, anche se poi le opere siano state, in tutto o in parte, realizzate in epoca successiva, con conseguente diritto dell'acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva.

Per converso, in caso di azione proposta da soggetti terzi rispetto al condominio, volta all'adempimento delle obbligazioni contratte dall'amministratore per conto del condominio medesimo, passivamente legittimati sono esclusivamente i proprietari effettivi delle unità immobiliari al tempo in cui il rapporto obbligatorio ha avuto genesi.

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