Il contratto di manutenzione dell'ascensore condominiale

la QUESTIONE
La natura di ente di gestione propria del condominio di edifici espone il condominio medesimo alla tutela privilegiata per i consumatori stabilita dal Codice del consumo? La manutenzione dell'ascensore condominiale beneficia della tutela? Quale sorte ha il contratto concluso dall'unico proprietario prima della costituzione del condominio?

Il Codice civile reca, agli artt. 1117 ss. una minuziosa disciplina del condominio negli edifici che richiama quale norma di chiusura la disciplina della comunione (art. 1139 c.c.), ma se ne discosta sotto molteplici profili per avvicinarsi, quanto a funzionamento e modalità di gestione, a quella propria degli enti collettivi.
Al condominio si riconosce in genere una limitata soggettività giuridica in quanto centro di imputazione degli interessi correlati alla gestione e all'uso delle porzioni comuni che però non eccede la sua configurazione quale ente di gestione che opera in rappresentanza e nel comune interesse dei partecipanti, limitatamente all'amministrazione e all'utilizzo delle parti comuni dell'edificio condominiale.
Poiché ente di gestione e non persona giuridica, il condominio è rappresentato dall'amministratore quale mandatario dei singoli condomini, con i cui diritti non interferisce anche quando essi si esercitino sulle porzioni comuni, nell'osservanza delle norme di legge e del regolamento condominiale ove esistente.
Per la stessa ragione, il condominio non ha generalmente una sede, ma un domicilio che coincide con quello personale dell'amministratore.
L'esatta configurazione giuridica del condominio appare strumentale allo svolgimento del discorso di interesse, il quale attiene agli strumenti di tutela del condominio nei contratti di appalto per la gestione dei servizi e, specificamente, in rapporto all'appalto del servizio di manutenzione dell'amministratore.

Nozione di consumatore
Altro concetto giuridico strumentale alla trattazione dell'argomento di interesse è quello di consumatore, entrato solo in tempi relativamente recenti nel linguaggio tecnico-legislativo, a seguito dell'adeguamento del diritto interno alla disciplina comunitaria.
Con la legge comunitaria 1994, approvata con D.Lgs. n. 52/1996, venivano introdotte nel Codice civile una serie di norme, contenute nel Capo XIV bis del Titolo II («Dei contratti in generale») del IV Libro Delle obbligazioni, a partite dall'art. 1469 bis che, al comma 2, definiva consumatore la «persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta».
Le norme inserite nel Codice civile a tutela del consumatore dal D.Lgs. n. 52/1996 sono state recepite e armonizzate nel testo del Codice del consumo, il D.Lgs. n. 206/2005 il quale ha anche soppresso gli artt. da 1469 ter a 1469-sexies disponendo che le norme del Titolo II si applicano ai contratti del consumatore in quanto non derogate dal Codice del consumo o da altre disposizioni più favorevoli per il consumatore.
Finalità della disciplina speciale è quella di armonizzare e riordinare «le norme concernenti i processi di acquisto e consumo, al fine di assicurare un elevato livello di tutela dei consumatori e degli utenti».
La finalità enunciata dalla norma di esordio, segna anche l'evoluzione della disciplina posta a tutela del consumatore che supera la concezione paternalistica di tutela del contraente debole per divenire normativa funzionale alla tutela del bene giuridico della concorrenza tra le imprese, nel senso di garantire l'effettiva concorrenza sul mercato in cui l'ingresso o l'estromissione di un imprenditore possa ricollegarsi ed essere effetto della volontà sovrana del consumatore.
L'art. 3 D.Lgs. n. 206/2005 integra una sorta di legenda del testo normativo richiamando la nozione nota di consumatore o utente, come la persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta.
Mentre, tuttavia, secondo un'interpretazione estensiva, riconducibile all'impostazione più risalente della disciplina, alla stregua della definizione legislativa deve accogliersi una nozione particolarmente ampia di consumatore, tale da includere per via di interpretazione estensiva o analogica tutte quelle posizioni contrattuali caratterizzate da una situazione di debolezza e, quindi, da un bisogno di tutela analogo a quello che si prospetta per la persona fisica, purché non si tratti di un contraente professionale, vi sono impostazioni più restrittive, che trovano il loro presupposto nell'accezione che inquadra il diritto del consumo come sottosistema del diritto della concorrenza, sicché la tutela del consumatore realizza e rafforza la tutela del sistema concorrenziale.
In questa prospettiva, deve intendersi consumatore esclusivamente la persona fisica che acquista un bene o richiede la prestazione di un servizio fuori dall'ambito della sua attività professionale che, in altri termini, non si accosta al mercato per finalità anche indirettamente produttive, ma, esclusivamente per il soddisfacimento di un bisogno personale, finalità per la quale accede al prodotto o al servizio scegliendo l'interlocutore professionale.
Nel senso indicato, il consumatore si contrappone al professionista (lett. c, art. 3, D.Lgs. n. 206/1005) inteso come colui che, persona fisica o giuridica, agisce nell'esercizio della propria attività imprenditoriale o professionale o come intermediario.
Nell'interpretazione giurisprudenziale il professionista è colui che svolge non occasionalmente attività di prestazione di servizi o cessione di beni, avvalendosi di una stabile struttura organizzativa, ancorché senza fini di lucro.

Il condominio quale soggetto-consumatore
Secondo la formulazione dell'articolo 2, lettera b), della direttiva CEE 93/13 la nozione di «consumatore» deve intendersi riferita a «qualsiasi persona fisica che, nei contratti oggetto della presente direttiva, agisce per fini che non rientrano nel quadro della sua attività professionale». Da tale disposizione deriva che, affinché una persona possa rientrare in questa nozione, devono essere soddisfatte due condizioni cumulative, vale a dire che si tratti di una persona fisica e che quest'ultima svolga la sua attività a fini non professionali.
L'interpretazione più rigorosa della nozione di consumatore-utente, atta a restringerne l'ambito di configurazione alla persona fisica, appare recepita dalle Corti europee e dalle Corti francesi. Anche la Corte Costituzionale ha ritenuto, con la sentenza 22 novembre 2002, n. 469, non fondata la questione di legittimità costituzionale dell'art. 1469 bis con riferimento agli artt. 3, 25 e 41 Cost. nella parte in cui non include nella nozione di consumatore anche le piccole imprese e le imprese artigiane.
Una entità come il condominio di edifici, che non è persona fisica ma centro di riferimento di interessi collettivi, sembrerebbe essere estraneo all'oggetto della tutela anche nei casi in cui si confronti con il mercato per l'accesso a prodotti o servizi strumentali all'esercizio dei beni comuni. Anche il condominio, infatti, dispone di una rudimentale struttura organizzativa che non persegue fini di lucro e che, in quanto ente di gestione, eroga di fatto un servizio ai condomini.
La conclusione che precede renderebbe estranea la tutela derivante dal Codice del consumo a quei servizi che la gestione condominiale debba reperire sul mercato, esponendo il condominio alla valida stipulazione di clausole vessatorie lesive e sperequate.
In concreto il problema, suscettibile di incidere sulle risorse della gestione e, quindi sugli apporti dei condomini, si pone analogamente per una pluralità di servizi gestiti dal condominio mediante ricorso al mercato, ma, per ciò che qui interessa, esso si propone con una certa ricorrenza in relazione alla manutenzione degli elevatori e ascensori che, spesso, costituiscono bene pertinenziale la cui esistenza ed efficienza incide sulla stessa valutazione economica del cespite di proprietà esclusiva.
Il contratto di appalto che l'amministratore del condominio conclude con l'impresa di manutenzione dell'ascensore condominiale, è contratto concluso in rappresentanza dei condomini che fruiscono del servizio e quale mandatario degli stessi, i quali sostengono gli oneri derivanti dalla conclusione del contratto e beneficiano del relativo servizio.
In questo senso sono proprio i condomini e non il condominio a dover essere considerati, in relazione al contratto in oggetto, consumatori ai fini dell'applicazione della disciplina di tutela in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale.
La giurisprudenza nazionale di merito e di legittimità è da tempo ferma nel ritenere che il condominio, qualora agisca per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale, risulta essere a tutti gli effetti un consumatore.
E' stata sollevata avanti alla Corte dell'Unione Europea la questione se una giurisprudenza nazionale, che interpreta la normativa di recepimento della direttiva 93/13 nel diritto interno in modo che le norme a tutela dei consumatori che essa contiene siano applicabili anche a un contratto concluso con un professionista da un soggetto giuridico quale il condominio nell'ordinamento italiano, contraddica la ratio del sistema di tutela dei consumatori in seno all'Unione. La Corte Europea, dopo aver chiarito che il condominio non può essere considerato un consumatore  secondo la direttiva CEE n.93/13, ritiene, tuttavia, che uno Stato membro, per via legislativa o giurisprudenziale, possa decidere di ampliare l'applicazione della direttiva anche a contratti conclusi tra un professionista e un soggetto come il condominio perché questo determina una maggiore protezione dei soggetti consumatori.

Il contratto per la manutenzione dell'ascensore
Il contratto per la manutenzione dell'ascensore si configura quale appalto di servizi soggetto al Codice del consumo quanto alla tutela del contraente.
Esso si configura come contratto di durata, mutuando taluni elementi specifici del contratto di somministrazione (art. 1677 c.c.), come il pagamento del prezzo all'atto delle singole prestazioni (art. 1562 c.c.), la risoluzione in caso di inadempimento notevole, avuto riguardo alle singole prestazioni di pagamento, tale da menomare la fiducia nell'esatto adempimento delle successive (art. 1564 c.c.), il patto di preferenza in caso di rinnovo (art. 1566 c.c.).
La peculiarità dell'oggetto e la sua necessaria conformità alla normativa di sicurezza, articola di regola l'intervento della società manutentrice secondo tre diverse tipologie.
La prima attiene agli interventi effettuati su richiesta del condominio utente, per esempio in caso di guasti: si tratta in genere della previsione di interventi di emergenza per i quali il contratto dovrà specificare tempi di intervento e reperibilità dell'operatore, oltre ai costi specifici distinti per la manodopera anche in relazione all'urgenza e all'orario di intervento e i criteri per la quantificazione dei costi di sostituzione di parti con riferimento ai listini applicabili.
Vi è poi la manutenzione ordinaria o periodica che dovrà prevedere un numero minimo di interventi per ciascun periodo di durata, finalizzati alla verifica delle parti meccaniche e della regolarità del funzionamento, con quegli interventi conservativi atti a prevenire guasti e incidenti (per esempio, lubrificazioni e ingrassamento degli ingranaggi, pulizia, taratura ai piani, meccanismi di apertura e chiusura delle porte): il costo dell'intervento include manodopera e materiali.
Infine, la ditta appaltatrice dovrà effettuare i controlli e le visite ispettive periodiche secondo le scadenze previste dalla legge, da annotare sulla scheda di manutenzione, trattenuta dall'appaltatore a disposizione del condominio, secondo quanto disposto dal D.P.R. 29 maggio 1963, n. 1497.
Le prestazioni di manutenzione periodica sono generalmente assoggettate alla corresponsione di un canone mensile o annuale, al quale rimangono estranei gli interventi straordinari e la sostituzione di parti meccaniche.
A tutela della proprietà condominiale e di quella esclusiva dei singoli condomini, dovrà prevedersi la stipulazione di idonea copertura assicurativa presso impresa primaria del settore a copertura dei rischi per i danni a persone e cose derivanti da fatto dell'appaltatore. Si tratta di garanzia aggiuntiva alla polizza del fabbricato generalmente stipulata dai condomini per l'ipotesi di danni a terzi o ai condomini, in quanto diretta a garantire i rischi connessi proprio agli interventi manutentivi, per i quali l'esibizione della polizza sarà elemento di valutazione e di scelta del contraente.
Nel contesto di contratti generalmente ancorati a tariffe orarie della manodopera prestabilite e a listini dei prezzi di materiali, si pone la questione della natura vessatoria delle clausole che sanciscono a favore dell'appaltatore limitazioni della responsabilità ovvero costi aggiuntivi a carico del condominio.
Così ad esempio, la clausola che prevede l'assistenza in caso di visite ispettive di enti pubblici preposti alla vigilanza sulla normativa di sicurezza, quella che prevede costi aggiuntivi per le riparazioni derivanti da un uso anomalo dell'ascensore da parte di condomini o di terzi. Parimenti vessatorie sono clausole che prevedono l'applicazione di interessi di mora in caso di ritardato pagamento o la sospensione del servizio manutentivo nella stessa ipotesi, o ancora quelle che prevedono la continuità del canone anche in caso di sospensione del servizio imputabile a cause esterne al condominio e all'impresa di manutenzione.
Non necessariamente di natura vessatoria, ma connessa con la natura di contratto di durata può essere la clausola di revisione del canone, purché ancorata a limiti percentuali ovvero a criteri estimativi predeterminati.
La possibilità del subappalto del servizio di manutenzione appare sovente inserita nei modelli contrattuali utilizzati in concreto: deve ritenersi, tuttavia, che tale clausola non sia compatibile con la natura fiduciaria dell'appalto, soprattutto qualora escluda la responsabilità dell'appaltatore per le obbligazioni assunte in contratto.
La recente normativa in materia di regolarità previdenziale e contributiva impone all'amministratore prima di effettuare i pagamenti di conseguire la relativa certificazione applicandosi anche all'appalto di specie la disciplina di cui all'art. 1676 c.c. il quale istituisce azione diretta degli ausiliari dell'appaltatore nei confronti del condominio committente.
Il contratto di appalto per la manutenzione dell'ascensore condominiale
Il contratto di appalto per la manutenzione dell'ascensore condominiale mutua le medesime problematiche applicative che si ricollegano a un contratto di appalto di servizi. In concreto, con la generale diffusione del servizio nell'assoluta maggioranza delle proprietà condominiali, la giurisprudenza si è trovata a dirimere principalmente due ordini di questioni.
La prima attiene alla vincolatività per il condominio del contratto concluso dall'unico proprietario in epoca antecedente alla sua costituzione.
Si tratta dell'ipotesi, tutt'altro che infrequente, del costruttore unico proprietario che affidi a un'impresa la manutenzione dell'ascensore destinato al servizio degli appartamenti ceduti successivamente a soggetti privati.
La pluralità dei proprietari con la conseguente costituzione del condominio, pone il problema di stabilire se il contratto concluso in epoca antecedente vincoli il condominio.
La questione si pone in ragione della natura intuitus personae del contratto di appalto e della facoltà di recesso ad nutum prevista dall'art. 1671 c.c., sia pure con l'indennizzo per il mancato guadagno e la refusione delle spese sostenute: la natura fiduciaria del contratto potrebbe, infatti legittimare il recesso del condominio subentrato al costruttore unico proprietario.
Tuttavia, qualche pronuncia di merito appare non escludere la sopravvivenza del rapporto contrattuale in capo al condominio che abbia consapevolmente beneficiato delle prestazioni della ditta di manutenzione, ritenendosi tale condotta come conferma del consenso e, quindi, ratifica del contratto concluso dall'unico proprietario.
La seconda questione che, al di là dei problemi interpretativi e applicativi comuni a ogni contratto di appalto di servizi, ha catalizzato l'attenzione della giurisprudenza con specifico riferimento al contratto di manutenzione dell'ascensore condominiale è quello della tutela del condominio di fronte alle clausole vessatorie della ditta appaltatrice, spesso identificabile con grandi imprese installatrici e di fronte alla enunciazione di servizi risultati poi estranei al contratto.
Ci si è chiesti, in buona sostanza, se risulti applicabile al condominio la speciale tutela accordata al consumatore sebbene esso non rientri, a rigore, nella nozione di persona fisica propria del sopra menzionato art. 3, lett. a ), codice consumo.
La questione investe anche problematiche connesse con la competenza territoriale del giudice, in quanto la qualificazione del condominio come consumatore verrebbe a radicare la competenza per territorio in capo al giudice del luogo ove ha sede il condominio, quale foro esclusivo speciale.
L'art. 63 cod. cons. sancisce, infatti, che «per le controversie civili inerenti all'applicazione del presente capo la competenza territoriale inderogabile è del giudice del luogo di residenza o di domicilio del consumatore, se ubicati nel territorio dello Stato».
Al contratto concluso fra l'amministratore condominiale e la ditta di manutenzione si ritiene applicabile la disciplina di tutela dettata dal Codice di consumo, in quanto configurandosi l'amministratore quale mandatario che agisce in rappresentanza dei condomini, questi ultimi, in quanto persone fisiche operanti per fini estranei all'attività imprenditoriale o professionale, devono qualificarsi come consumatori.
L'esclusione dell'autonoma soggettività giuridica in capo al condominio, esclude che tra i condomini e i contraenti esterni si istituisca quel filtro integrato dalla personalità giuridica dell'ente, sicché il contratto avente a oggetto le prestazioni di servizi in favore del condominio, non vincola l'amministratore che non agisce quale organo del condominio, ma come mandatario dei condomini, utenti del servizio di trasporto e di manutenzione dell'elevatore e, come tali consumatori ai sensi e per gli effetti di cui al Codice del consumo.

Qualificazione dogmatica del condominio
Si è visto come l'estensione al condominio della tutela prevista dal Codice del consumo è condizionata dall'inquadramento dogmatico dello stesso.
Pur rilevandosi che il condominio si configura come struttura organizzativa che «riproduce in embrione, il modello tipico delle associazioni» provvedendo a un'attività di gestione che, in quanto affidata a organi dotati ex lege di poteri essenzialmente inderogabili, tende ad attribuire all'interesse del condominio una rilevanza oggettiva, distinta dagli interessi soggettivi dei singoli condomini: si parla, infatti, di ente di gestione.
Tale nozione, tuttavia, rischia di essere fuorviante se atta a suggerire una sorta di autonoma soggettività giuridica del condominio assimilabile a quella degli enti collettivi, laddove nel condominio, analogamente alla comunione ordinaria, manca qualsiasi traccia di autonomia patrimoniale e la collettività dei condomini non esprime un'entità distinta dalle persone che lo compongono.
Con riferimento ai contratti aventi per oggetto erogazione di servizi al condominio, come la manutenzione ordinaria e straordinaria dell'ascensore, deve ritenersi applicabile la tutela assicurata dal Codice del consumo, con conseguente esclusione dell'efficacia delle così dette clausole vessatorie quando il loro inserimento nel contratto non sia il frutto di una trattativa individuale intercorsa fra l'amministratore del condominio in rappresentanza dei condomini e la ditta di manutenzione. È opinione generale in dottrina, quella per la quale l'applicazione delle nuove norme sancite nel Codice del consumo concorra con l'applicazione delle norme codicistiche sui contratti di massa di cui agli artt. 1341 e 1342 c.c., nel senso che la specifica approvazione per iscritto di una clausola corrispondente a uno dei tipi elencati nel comma 2 dell'art.1341 c.c. rimane condizione necessaria per la sua efficacia, ma non è sufficiente a impedirne la declaratoria di inefficacia qualora la stessa risulti vessatoria avuto riguardo alle norme del Codice del consumo.

Considerazioni conclusive
In quanto centro di imputazione degli interessi connessi con la gestione e la conservazione delle cose comuni, il condominio di edifici presenta aspetti similari al modello degli enti collettivi. Tuttavia, poiché privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli partecipanti e in quanto riconducibile a un ente di gestione che opera in rappresentanza e nel comune interesse dei condomini per la tutela e la salvaguardia della proprietà comune, è possibile riconoscergli la qualifica di «consumatore» ai sensi e per gli effetti dell'art. 1469 bis , comma 2, c.c. La speciale disciplina introdotta nel Codice civile dal D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206, a tutela del contraente che non interviene nel contratto come operatore professionale e che, quindi, rappresenta la parte economicamente più debole, può riconoscersi anche in capo al condominio per i contratti conclusi dall'amministratore, in quanto il medesimo interviene quale mandatario dei singoli condomini. I contratti conclusi per la gestione e la manutenzione di servizi condominiali come il servizio dell'ascensore, rientrano, pertanto nella categoria dei contratti del consumatore per i quali l'art. 1469 bis c.c. predispone specifica tutela, fatte salve le norme di maggior favore previste dalle leggi speciali. Nella specie, peculiare appalto di servizi avente per oggetto la sicurezza e l'efficienza di ascensori ed elevatori condominiali, non solo nella prospettiva generale del miglior godimento del diritto di proprietà, ma anche in quella specifica della tutela della salute e della disabilità, il contratto di manutenzione dell'ascensore condominiale può essere ascritto all'ambito dei c.d. contratti di consumo. Il riconoscimento giurisprudenziale della qualità di consumatore, più che al condominio quale ente di gestione della proprietà comune, ai singoli condomini partecipi, consente, non solo di fruire della tutela sostanziale accordata dal Codice del consumo, ma anche, sotto il profilo processuale, di beneficiare del Foro esclusivo del consumatore anche in deroga ai normali criteri di radicamento della competenza per territorio.