Illegittimo incorporare la soletta del balcone per ampliare la superficie dell'alloggio

Poiché la soletta del balcone aggettante è di proprietà esclusiva, il proprietario dell'alloggio sottostante non può utilizzarla per ampliare la superficie interna fino a incorporarla tramite avanzamento del muro perimetrale. È, questo, l'interessante principio reso dal Tribunale di Roma mediante sentenza numero 5971 pubblicata il 21 aprile 2022.

Il caso
Quattro comproprietarie di un appartamento sito al primo piano dell'edificio condominiale evocavano in giudizio la proprietaria dell'immobile sottostante. Quest'ultima aveva realizzato una serie di lavori fra cui la rimozione della cortina di pareti condominiali, la costruzione di muri in aderenza alle stesse e l'ancoraggio dei muri alla soletta dei balconi superiori in aggetto.
Tali opere, adottate in spregio del regolamento di condominio, avevano causato gravi fessurazioni e distacchi nelle pareti del sovrastante appartamento, alterato il decoro architettonico dell'edifico e pregiudicato la sua stabilità e sicurezza. In conseguenza dei molteplici illeciti, le comproprietarie dell'immobile sovrastante adivano il Tribunale di Roma chiedendo che la proprietaria del cespite sottostante venisse condannata a ripristinare lo stato preesistente e a risarcire i danni procurati al loro appartamento in conseguenza dei lavori eseguiti. La convenuta, costituitasi, contestava la fondatezza delle domande chiedendone il rigetto.

La decisione
Il giudicante capitolino ha accolto le domande attoree. La consulenza tecnica d'ufficio ha accertato che l'originario appartamento di proprietà della convenuta è stato ampliato e frazionato in due distinte unità immobiliari. Il punto nevralgico della questione risiede nell'ampliamento dell'immobile in quanto ha comportato lo sfruttamento, come elemento di copertura, dei sovrastanti balconi in aggetto (mediante aggancio dei nuovi muri ai sottobalconi).
In realtà il balcone aggettante non soddisfa una utilità comune ai rispettivi piani e non svolge una funzione a vantaggio di un condomino diverso dal proprietario del piano. Non essendo la soletta (o sottobalcone) in comunione fra i due proprietari, il condomino del piano sottostante non è legittimato a porre in essere alcun aggancio o ancoraggio senza espressa autorizzazione.
In definitiva, il condomino dell'appartamento sito al piano inferiore non può fissare manufatti di qualsiasi genere - tantomeno nuovi muri come nel caso di specie - al balcone aggettante sovrastante se non con previo assenso del relativo proprietario. Nell'ipotesi di balconi aggettanti, non trova applicazione l'articolo 1125 Codice civile essendo differente la funzione dei solai e insussistente la presunzione di comunione della soletta fra i due proprietari sovrapposti. Infatti, i solai assolvono ad una funzione di sostegno del piano sovrastante e di copertura di quello sottostante (non altrettanto i balconi in aggetto).

Ebbene, i balconi aggettanti - ovvero quelli sporgenti dalla facciata - costituiscono un prolungamento dell'immobile dal quale protendono per cui non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti. Sebbene siano incastonati nei prospetti delle facciate, non sono beni comuni perché formano parte integrante del solo alloggio cui accedono. La parte inferiore è di proprietà esclusiva del condomino sovrastante. Perciò il proprietario dell'abitazione sottostante non può usarla per ampliare la superficie interna incorporandola (nel proprio immobile) tramite avanzamento del muro perimetrale sul filo esterno della soletta.

In conclusione, il decidente ha condannato la proprietaria dell'immobile sottostante ad arretrare il muro perimetrale ripristinando i balconi del sovrastante appartamento nella originaria conformazione aggettante e a risarcire i danni arrecati in conseguenza dei lavori di ampliamento.