L'assenza delle condizioni per ottenere l'abitabilità legittima la risoluzione del contratto

L'acquirente di un immobile conveniva dinnanzi al Tribunale di Palermo la venditrice chiedendo la risoluzione del contratto di compravendita, il risarcimento del danno e la restituzione delle spese straordinarie corrisposte al condominio. Nonostante l'impegno assunto con il preliminare di consegnare il certificato di abitabilità, la venditrice si limitava a dichiarare, alla sottoscrizione del rogito, di aver inoltrato al comune la relativa richiesta. In conseguenza, i contraenti pattuirono che il prezzo residuo dell'immobile sarebbe stato corrisposto alla consegna dell'abitabilità. L'acquirente assunse l'iniziativa di designare un tecnico per definire la pratica del rilascio del certificato. Dalle verifiche emerse che l'immobile non possedeva i requisiti per ottenere l'abitabilità in quanto la superficie coperta era inferiore a quella prescritta dalla normativa.
Quest'ultima, costituitasi, avversava le pretese dell'acquirente rilevando che la mancanza dell'abitabilità non integrava alcun inadempimento, perciò non consentiva la risoluzione del contratto in quanto non era stata accertata la gravità della omissione. Gravità che, nel caso di specie, riteneva insussistente perché sguarnita di prova sul lamentato difetto dei requisiti minimi (impeditivi per l'ottenimento del certificato). La causa veniva istruita mediante acquisizione di prove documentali e Ctu.

La decisione
Il giudicante ha ribadito che la venditrice è onerata di consegnare l'immobile munito della abitabilità in difetto della quale il bene è incommerciabile. La richiesta del certificato di abitabilità inoltrata anni addietro e la specificazione nel contratto che il certificato, seppur richiesto, non era stato rilasciato rappresentano circostanze irrilevanti.
Ha poi osservato che, secondo consolidata giurisprudenza, il certificato di abitabilità costituisce un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene. Qualora sussistano le condizioni per conseguirlo, e tuttavia non sia stato rilasciato, non integra un inadempimento per cui non giustifica la risoluzione contrattuale. Al contrario, determina l'ipotesi di consegna di aliud pro alio il difetto assoluto della abitabilità, cioè l'assenza delle condizioni per ottenerla a causa della presenza di insanabili violazioni urbanistiche.
La Ctu ha chiarito che l'immobile compravenduto derivava da un pregresso frazionamento. Le richieste del certificato di abitabilità, più volte inoltrate, erano state disattese in quanto il frazionamento era stato realizzato senza alcuna autorizzazione, sicché risultava abusivo: infatti, la superficie complessiva dell'immobile era inferiore a quella minima necessaria per considerarlo idoneo all'uso abitativo. Difettando uno dei requisiti minimi igienico-sanitari necessari per essere dichiarato abitabile, la concessione edilizia in sanatoria tesa a regolarizzare le opere abusive non poteva essere rilasciata. In definitiva, l'immobile difettava all'origine dei requisiti igienico-sanitari necessari per ottenere la certificazione. Perciò la sua mancanza, in uno alla insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerlo, integrano la fattispecie di consegna di aliud pro alio e legittimano la risoluzione del contratto e la richiesta risarcitoria.
Il Tribunale di Palermo con sentenza n. 2004 del 12 maggio 2022 ha accolto le pretese dell'acquirente risolvendo il contratto e condannando la venditrice alla restituzione del prezzo introitato oltre al risarcimento dei danni subiti (spese sostenute in dipendenza dall'acquisto dell'immobile, fornitura per rifazione impianto elettrico, spese idrauliche, provvigione agenzia immobiliare, competenze notarili nonché oneri condominiali straordinari).