Va abbattuta la tettoia installata dal condomino sul terrazzo a distanza illegale

Il proprietario del balcone ha diritto di esercitare la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e di opporsi alla realizzazione della tettoia, posta a copertura del sottostante terrazzo a livello, qualora violi la distanza prescritta dall'articolo 907 c.c. Lo ribadisce il Tribunale di Potenza con sentenza del 14 dicembre 2022, n. 87.

Il caso
Il proprietario di un alloggio posto al secondo piano di un plesso condominiale adiva l'autorità giudiziaria deducendo che al piano sottostante due coniugi avevano installato, senza dotarsi di alcuna autorizzazione, una tettoia sul proprio terrazzo a livello. La tettoia, aderendo alla soletta del sovrastante balcone attoreo, impediva la veduta in appiombo violando le distanze previste dall'articolo 907 c.c. motivo per il quale era stata chiesta la rimozione.
I convenuti contrastavano la domanda evidenziando di essere stati autorizzati a realizzare il manufatto mediante delibera assembleare. Rilevavano altresì che l'articolo 907 c.c. doveva ritenersi inapplicabile in àmbito condominiale poiché prevalevano i diritti dominicali riconosciuti dall'articolo 1102 c.c.

La decisione
La curia potentina ribadisce che le norme sulle distanze delle costruzioni dalle vedute vanno osservate anche nei rapporti fra condòmini in quanto l'articolo 1102 c.c. non deroga l'articolo 907 c.c. Ne discende che la realizzazione di una tettoia (in appoggio al muro perimetrale) su un terrazzo a livello di proprietà esclusiva di un condomino deve rispettare la distanza di tre metri dalle vedute dei sovrastanti balconi. Inoltre, non può frapporsi alcuna questione di compatibilità fra la disciplina sulle distanze e sull'uso della cosa comune perché la tettoia insiste su una proprietà esclusiva.
E' noto che il condomino esercita dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio ed è legittimato a reagire contro chi pregiudichi tale suo diritto. L'articolo 907 c.c., inibendo la edificazione a distanza inferiore di tre metri dalle vedute dirette aperte sul fondo finitimo, traccia un divieto assoluto. La violazione del diritto di veduta del condomino proprietario di una unità immobiliare si determina quando viene realizzata una fabbrica di qualsiasi materiale e forma idonea ad ostacolare stabilmente l'esercizio della inspectio e della prospectio e il godimento di luce ed aria dalla veduta. La veduta in appiombo si esercita in modo perpendicolare, nel senso che il titolare del diritto può guardare il fondo sottostante dai piani superiori. I convenuti hanno trasformato il terrazzo a livello posandovi una tettoia fino a raggiungere il cielino del balcone superiore. Nel caso trattato, poi, la tettoia deborda dal perimetro del balcone sovrastante per cui è evidente la lesione dell'articolo 907 c.c.
Infine, il giudicante ha censurato la genericità della concessione assembleare in merito alla realizzazione dell'opera: ciò in quanto nessuna espressa autorizzazione è stata rilasciata in deroga alle prescrizioni dell'articolo 907 c.c. Anche volendo ammettere che sia stata concessa, la delibera inciderebbe gravemente sulla proprietà esclusiva dei condòmini sicché sarebbe insanabilmente affetta da nullità: invero, l'assemblea può disporre a maggioranza dei diritti sulle parti comuni dell'edificio, ma non di quelli di pertinenza dei proprietari esclusivi. Nullità, va soggiunto, rilevabile in via incidentale al di fuori della impugnazione della delibera poiché non assoggettata al termine decadenziale ex articolo 1137 c.c. (peraltro, anche quando la decisione sia contestata dal condomino che abbia espresso voto favorevole).
In conclusione, accogliendo la domanda attorea, il tribunale ha disposto l'abbattimento della tettoia in quanto violativa della distanza di tre metri imposta dall'articolo 907 c.c.