Assemblea da convocare non distante dall’edificio e in luogo «neutrale»

In tema di diritto condominiale, uno degli argomenti che ha tenuto banco nel corso della pandemia è stato quello sul potere/dovere dell’amministratore di convocare l’assemblea dei condòmini in un “luogo” appropriato (articolo 66 delle disposizioni attuative del Codice civile).

La Corte di appello di Milano con la sentenza 2901 pubblicata il 7 ottobre 2021, tratta proprio la questione, valutando se la distanza di quaranta chilometri dall’edificio possa ritenersi legittima, a fronte di un condòmino affetto da patologia invalidante motoria.

La legge non dispone nulla circa il luogo di svolgimento dell’assemblea, sicché, in difetto di disposizioni specifiche del regolamento, la determinazione viene rimessa alla sua discrezionalità.

Tra l’altro, nel condominio l’accezione del luogo è relativa, siccome non è prefissata come nel diritto societario o in ambito associativo.Il luogo del condominio, ad esempio, ai fini della notificazione di atti giudiziari viene fatto coincidere con il domicilio dell’amministratore (Cassazione 16141/2005;conforme 12208/1993). Manca una disposizione equivalente all’articolo 2363 Codice civile - che, per le società di capitali, prevede espressamente che l’assemblea debba essere convocata nel Comune dove ha sede la società, se lo statuto non dispone diversamente.

Ora, prendendo spunto da ciò, il giudice collegiale ambrosiano ha accolto l’indirizzo secondo cui quando il regolamento di condominio non stabilisce la sede in cui debbano essere tenute le riunioni assembleari, l’amministratore ha il potere di sceglierla.

Tale potere incontra però un duplice limite:

1) anzitutto quello territoriale, costituito dalla necessità di scegliere una sede entro i confini della città in cui sorge l’edificio in condominio;

2) poi che il luogo di riunione sia idoneo, per ragioni fisiche e morali, a consentire la presenza di tutti i condomini» (da ultimo Cassazione Sezioni unite 14461/1999).

Alla luce di quanto esposto perciò il giudice milanese ha bocciato la validità di una delibera emessa dall’assemblea costituita presso il capoluogo di provincia di una importante città lombarda (Pavia) distante circa quaranta chilometri (40 km) dall’edificio condominiale, in quanto ritenuta pregiudizievole alle esigenza del condòmino ricorrente che aveva problemi motori. Non è stata l’unica ragione: il luogo prescelto sarebbe stato lo studio legale di un avvocato antagonista nel passato alle posizioni sostanziali del condomino ricorrente, dunque «non era sicuramente - scrivono i giudici - un luogo neutrale».